Les deux dispositifs avaient pour point commun la location de biens meublés. Cela devait être en résidence de services neuves obligatoirement pour la loi Censi Bouvard.

Pour les investisseurs avec un taux marginal d’imposition supérieur à 30%, il était conseillé d’investir en LMNP classique qui offrait de meilleures options sur le long terme (en savoir plus sur le statut LMNP). Pour une rentabilité sur le court terme et si vous aviez un taux marginal d’imposition inférieur à 30%, il était alors plus avantageux d’opter pour le Censi Bouvard.

Comprendre la loi Censi-Bouvard

La loi Censi Bouvard était orientée vers l’investissement locatif meublé dans les résidences de services neuves (investissement ehpad par exemple). En investissant en Censi-Bouvard vous pouviez réduire votre impôt à hauteur de 11%. Attention toutefois, ce dispositif n’est certainement plus accessible depuis le 31 décembre 2022.

Votre avantage fiscal s’étalait de manière linéaire sur 9 ans, ce qui correspondait à la période à laquelle vous vous engagiez à louer votre bien (votre réduction d’impôt était reportable jusqu’à 6 ans si vos impôts étaient inférieurs à la somme perçue).

La limite d’investissement était plafonnée à 300 000€ par an, vous pouviez alors économiser jusqu’à 33 000€ sur 9 ans. Sans compter sur la possibilité de récupérer la TVA sur un logement neuf à condition d’être le premier acheteur.

Votre investissement en Censi Bouvard étant situé dans une résidence de services, vous deviez obligatoirement laisser la gestion à un gestionnaire pour un bail de 9 ans. Vous n’aviez ainsi pas à gérer les locataires et tous les mois vous receviez vos loyers. Ils étaient garantis même s’il n’y avait pas de locataires, c’était une obligation de votre gestionnaire.

Les avantages de la loi Censi Bouvard

La loi Censi Bouvard vous permettait de bénéficier de nombreux avantages :

• Réduction d’impôt de 11% du montant de votre investissement.
• Préparer votre retraite, en anticipant votre perte de revenus.
• Se constituer un patrimoine en devenant propriétaire et ce même sans apport.
• La garantie de percevoir ses loyers tous les mois.
• Ne pas s’occuper de la gestion de votre location meublée.

Les conditions de la loi Censi Bouvard

Pour bénéficier pleinement des avantages de la loi Censi Bouvard, l’investisseur devait s’assurer de répondre à certains critères :

• le logement devait être neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA),
• le bien devait être meublé et dédié à l’habitation,
• le logement devait faire partie d’une résidence de services,
• le logement devait respecter les normes thermiques et les performances énergétiques en vigueur,
• le propriétaire ne devait pas utiliser son bien pour lui ou pour un membre de sa famille (exceptée pour les périodes de vacances définies dans le bail avec le gestionnaire du bien),
• respecter la durée du bail qui était de 9 ans minimum,
• laisser la gestion de son bien à un gestionnaire-bailleur.

Les revenus tirés d’une location meublée non professionnelle étaient imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Les conditions pour investir en LMNP ou en Censi-Bouvard : tableau comparatif

Critères	Loi Censi Bouvard	LMNP
Logement meublé	X	X
Logement neuf	X	Pas obligatoirement
Résidence de services	X	Pas obligatoirement
Récupérer la tva	X	X     (uniquement pour un premier investissement dans un logement neuf)
Réduction d’impôt	11%
Étalement des avantages fiscaux	9 ans	Toute la durée de la conservation du bien
Déduction des frais inhérents au bien meublé		X
Amortissement du bien		X
Amortissement des meubles et équipements		X

Le statut LMNP offrait plus d’avantages que la loi Censi Bouvard qui, certes, offrait une réduction d’impôt immédiate mais dont les avantages seraient perdus.

Investir en LMNP correspondait davantage aux investisseurs à la recherche de compléments de revenus voulant investir sur la longue durée et étant prêts à conserver leur bien.