La LMNP ancien
Le statut de loueur de meublés non professionnel ne concerne pas uniquement les biens neufs. L’ancien a également toute sa place dans le statut LMNP. Il présente même des avantages supplémentaires. Explications.
Les avantages de la location meublée dans l’ancien par rapport au neuf
Le marché de la LMNP occasion présente des intérêts multiples pour les investisseurs de seconde main et les vendeurs :
- Votre bien est déjà livré et en exploitation.
- L’emplacement est déjà connu.
- Les charges sont connues.
- Les rentabilités déployées et intéressantes.
La location en statut LMNP ancien présente les mêmes avantages fiscaux que le statut LMNP dans le neuf à quelques exceptions près. En tant que loueur en meublé non professionnel dans l’ancien, vous ne pourrez pas bénéficier d’une remise sur la TVA étant donné que vous ne serez pas la première personne à occuper le bien. En revanche, vous profitez des mêmes abattements fiscaux concernant les charges locatives. Vous pourrez donc défalquer les charges liées au bien (les intérêts d’emprunt, les charges locatives et de copropriété, les travaux de réparation ou de remplacement, les assurances…).
En tant qu’acheteur d’une LMNP occasion, vous avez également la possibilité d’amortir votre bien sur un nombre d’années définies par un comptable afin de prendre en compte la dépréciation de votre location meublée. Investir en LMNP ancien est un bon moyen de compléter ses revenus ou bien d’anticiper une perte de revenus liée au passage à la retraite. La LMNP ancien est un moyen de maintenir son niveau de vie de façon immédiate. Plus une location meublée est conservée longtemps, plus la rentabilité sera forte.
Cumuler statut LMNP et dispositif Censi-Bouvard
Le statut de LMNP ancien est conciliable avec le dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard. Pour bénéficier de cet avantage fiscal supplémentaire, le bien doit notamment être intégré à une structure d’accueil comme une résidence étudiante, un EHPAD, une résidence de tourisme. Le dispositif Censi-Bouvard offre au propriétaire-bailleur une réduction d’impôt de 11 % du montant d’acquisition du bien.
- En savoir plus sur la LMNP Censi-Bouvard
Les risques de la LMNP dans l’immobilier ancien
Si la location en meublé non professionnel ancien présente de nombreux avantages, elle possède également quelques risques qui peuvent être facilement évités par les investisseurs avertis.
Lorsqu’on projette d’acquérir un bien ancien avec un statut de loueur en meublés non professionnel, il est essentiel de tenir compte dans son budget des éventuels travaux de rénovation ou d’entretien à effectuer. Ce point est à prendre en compte pour le calcul de la rentabilité du LMNP ancien.
A noter également que les frais d’acquisition d’un logement ancien sont de 7 à 8 % du prix du bien, contre 3 à 4 % pour un logement neuf. Plus que des risques, il s’agit de points de vigilance à avoir en tant qu’investisseur. La quantité de biens anciens en LMNP disponibles sur le marché est moindre par rapport aux biens neufs. Il faut donc bien préparer son projet avant de se lancer, car la concurrence peut être rude dans certaines villes.
Au moment d’acheter en LMNP d’occasion, il est recommandé de s’attarder sur les qualités et la valeur du bien, son emplacement, mais également l’exploitation de la résidence. Ce dernier point est d’autant plus important qu’en tant que propriétaire-bailleur, vous serez en contact avec le gestionnaire de la résidence. Donc autant vérifier la bonne gestion du bien avant d’acheter.
Les conseils pour réussir son achat en LMNP occasion
Les offres sur le marché du LMNP ancien sont assez limitées au regard du nombre de biens existants en locations meublées. Cela en fait un marché prisé où les investisseurs sont à l’affût de la bonne affaire d’occasion en statut loueur de meublé non professionnel. Les biens loués avec une bonne rentabilité, mais dont le propriétaire actuel a besoin de liquidités immédiates, est la meilleure option. Avant d’investir en LMNP occasion ou ancien, vous devez vous assurer :
- Que votre future LMNP occasion soit bien située.
- Que le gestionnaire bailleur de la résidence de services visée soit fiable.
- Que rentabilité du bien soit correcte et ascendante.
- Du montant des charges de la résidence de services ou de l’immeuble.
Afin de réussir votre investissement en LMNP ancien, il est important, voire nécessaire de se faire aider par un professionnel pour optimiser votre placement.
Questions & Réponses
LMNP occasion et LMNP ancien : est-ce la même signification ?
LMNP ancien ou LMNP occasion sont des termes différents pour dire la même chose : revente d’un bien meublé sur le marché immobilier secondaire. Lorsqu’on parle de LMNP ancien ou LMNP occasion, il s’agit d’un bien ancien meublé destiné à être loué à titre de résidence principale pendant au moins 9 ans.
Comment calculer la rentabilité d’un investissement en LMNP dans l’ancien ?
La rentabilité des biens de type LMNP se calcule de la manière suivante :
Rentabilité brute = loyer annuel HT/prix d’acquisition HT
Attention, les loyers des biens en LMNP sont soumis à la TVA sur les services (10 % pour du LMNP ancien en résidence étudiante, senior, tourisme ou affaire et 5,5 % pour les EHPAD occasion). Cette TVA apparaît sur les quittances de loyer, mais doit être restituée lors du bilan comptable annuel. Il est donc erroné d’inclure la TVA dans le calcul de la rentabilité.
À savoir : le chiffre le plus révélateur pour l’investisseur est le rendement obtenu après fiscalité sur les loyers.