LMNP : comment investir et défiscaliser ?

Qu’est-ce que la LMNP (location meublée non professionnelle) ?

La LMNP vous permet de devenir propriétaire d’un bien meublé en percevant des revenus locatifs non imposés tout en récupérant la TVA (uniquement si vous achetez un bien neuf). La LMNP concerne la location de logements meublés dont les revenus générés par la location n’excèdent pas la somme de 23 000€ par an pour le propriétaire ou 50% de ses revenus globaux par an.

La LMNP est avant tout un statut ouvert à tous les contribuables français souhaitant préparer leur retraite. Car il faut bien garder en tête que l’investissement en tant que loueur meublé non professionnel est un investissement sur le long terme qui est fait pour être conservé et non revendu. La valorisation de votre bien se fera au fil des années.

Le statut LMNP existe depuis 1949 et offre une optimisation fiscale importante pour les investisseurs en biens meublés. Il s’agit même de l’une des plus vieilles niches fiscales en France à laquelle les gouvernements successifs n’ont pas touché. On note d’ailleurs ces dernières années, une augmentation de 20 % des demandes. Autre fait à relever, la typologie de l’investisseur est de plus en plus jeune et surtout ils sont de plus en plus nombreux : 45% des investisseurs en LMNP ont autour de 30 ans. La plupart d’entre eux préfèrent l’investissement locatif pour les étudiants en ciblant les grandes villes universitaires.

Clef - La LMNP

Maison - La LMNP

LMNP : quels sont les avantages fiscaux ?

Les quatre raisons d’acheter en LMNP

L’un des premiers avantages de l’investissement en LMNP réside dans le fait de pouvoir profiter d’une fiscalité avantageuse comme l’amortissement déductible. Pourtant investir en LMNP vous offre plusieurs possibilités que vous ne retrouverez pas avec d’autres dispositifs de défiscalisation. En tant que loueur meublé non professionnel, vous allez pouvoir :

1- Amortir votre bien sur plusieurs dizaines d’années, c’est à dire calculer sa dévalorisation tous les ans selon son usure et son usage (il est important de se faire aider par un comptable).

2- Déduire les charges liées à la gestion et les intérêts de votre emprunt.

 

3- Récupérer la TVA à 20% sur votre investissement si vous investissez dans une résidence neuve de services telles que les résidences étudiantes, de tourisme, médicalisée, d’affaires…

 

4- Profiter d’un marché de la revente en pleine croissance depuis des années.

 

Les autres avantages d’un investissement via la location meublée non professionnelle

Un statut fiscal administrativement simple et ouvert au plus grand nombre

Une gestion simplifiée

Des revenus assurés tous les mois sur une longue période (bail commercial de 9 ans)

Profitez des avantages selon la situation d’un investissement dans le neuf ou dans l’ancien


Quelles sont les conditions du LMNP (loueur meublé non professionnel) ?

Pour profiter pleinement des avantages procurées par le statut LMNP, il est important de respecter quelques conditions :

  • Acheter un logement meublé ou le meubler
  • Investir dans une résidence neuve de services pour pouvoir récupérer la TVA
  • Être lié par un bail commercial à un gestionnaire de résidence
  • Ne pas toucher plus de 23 000€ de revenus des locations sous le régime LMNP ou 50% de ses revenus globaux
  • Ne pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en tant que loueur de meublés professionnel (LMP).

De manière générale, l’objectif recherché par les loueurs en meublé professionnel est souvent le même : bénéficier, grâce au statut LMNP, de revenus défiscalisés.

Stylo - La LMNP
Livres - La LMNP

LMNP : Les différents régimes fiscaux (micro-BIC et régime réel)

Lorsque vous louez en LMNP, vous avez la possibilité de choisir plusieurs options fiscales selon votre situation. En effet, les revenus générés par les loyers de vos locations meublées peuvent être déclarés sous deux régimes au choix : le régime micro-BIC ou réel.

En effet, si le contribuable loue régulièrement un logement meublé (comme une chambre d’hôte, locations saisonnières et gîtes) et que les revenus locatifs sont inférieurs à 72 600€ , il exerce alors une activité commerciale dont les revenus sont imposés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC)

Dans le cadre de votre location en meublé non professionnel, si vous déclarez plus de 72 600€ de revenus par an, alors vous devrez obligatoirement passer par le régime de bénéfice réel. Attention il s’agit là d’une décision irrévocable.

Retrouvez plus d’actualités sur le régime fiscal LMNP dans notre rubrique dossiers.

Investir dans des résidences de “services” pour récupérer TVA

Il s’agit là d’un des avantages de louer en résidence de services : il est possible, pour l’investisseur en LMNP, de récupérer la TVA inclue dans le prix d’achat du bien.

Pour que la TVA puisse être récupérée, il est nécessaire que l’investissement se fasse au sein d’une résidence de services dans le cadre d’un achat exclusivement dans le neuf. Autre avantage à ne pas négliger, en investissant dans ces résidences, l’investisseur peut bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 11 % du montant total dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard, sous certaines conditions…


LMNP : quels sont les biens concernés ?

Pour louer en LMNP on distingue deux catégories d’investissement : la location sous conditions et la location en résidence de services.
De manière générale, investir en LMNP se fait majoritairement au sein de résidences dites de services. Il en existe 5 à ce jour : les résidences de tourisme, les résidences étudiantes, les résidences séniors, les EHPADs et les résidences d’affaires.
Le loueur meublé non professionnel peut utiliser sa location comme résidence principale du locataire, à titre temporaire (comme un salarié détaché plusieurs semaines dans une autre ville) ou présenter un caractère saisonnier (exemple : chambres d’hôtes, gîtes, meublé de tourisme…).

Exemples de programmes neufs

Programme neuf rèf. 043-27-1735

Investir à Boulleville


À partir de : 70 000 €

T2

Programme neuf rèf. 043-93-1959

Investir à Saint-Ouen


À partir de : 115 080 €

T1

Programme neuf rèf. 043-57-1776

Investir à Metz


À partir de : 50 600 €

T1

Programme neuf rèf. 043-77-1708

Investir à Chelles


À partir de : 55 635 €

du T1 au T2

Programme neuf rèf. 043-16-1925

Investir à Angoulême


À partir de : 55 189 €

du T1 au T2

Programme neuf rèf. 043-91-1737

Investir à Évry


À partir de : 134 780 €

T1

Mais si vous louez une chambre, chez vous, à un étudiant ou un professionnel de passage, vous pouvez également prétendre au statut LMNP pour défiscaliser une partie des revenus que vous obtiendrez de la location. Vous êtes même exonéré d’impôt si le loyer (hors charges) perçu en 2020 n’a pas dépassé 185€/m² par an en Ile-de-France et 136€/m² pour les autres régions.
Cette exonération est réservée aux personnes qui n’hésitent pas à réduire le nombre de pièces qu’elles occupent chez elles.
L’exonération ne s’applique pas à la location de chambres de services séparées de l’habitation du bailleur et disposant d’un accès privé.

  • Retrouvez davantage d’informations pour louer un appartement meublé dans notre rubrique conseils.

Location meublée ou vide, quelles différences ?

Lorsque l’on se lance dans l’investissement locatif, elle fait partie des premières questions que l’on vient à se poser : allons-nous proposer une location meublée ou vide ?

Ce n’est pas une question anodine dans le sens où les règles et les conditions diffèrent selon le choix que vous allez faire. En effet, vous allez vous trouver confronté à des différences sur les points suivants :

Logement loué meublé Logement loué vide
Durée du bail minimum 1 an (9 mois pour une location étudiante) minimum 3 ans
Préavis du locataire minimum 1 mois minimum 3 mois (1 mois en zone tendue)
Préavis du propriétaire-bailleur minimum 3 mois minimum 6 mois avant la fin du bail
Dépôt de garantie demandé maximum 2 mois de loyer hors charges maximum 1 mois de loyer hors charges
Impôt sur le revenu du propriétaire bailleur à déclarer revenus locatifs revenus fonciers

Si vous faites le choix de louer en meublé, sachez que la liste des fournitures d’ameublement ne sera pas la même selon la date à laquelle le bail a été signé (avant août 2015 ou avant septembre 2015).