LMNP : comment investir et défiscaliser ?

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QU’EST-CE QUE LA LMNP
(LOCATION MEUBLÉE NON PROFESSIONNELLE) ?

La LMNP (location meublée non professionnelle) est un statut permettant aux propriétaires bailleurs de bénéficier d’avantages fiscaux lors de la mise en location d’un logement meublé. Le statut LMNP permet, entre autres, d’amortir le bien immobilier et de déduire certaines charges des loyers perçus, sous réserve de respecter certaines conditions.

Devenir propriétaire d’un bien meublé

La LMNP vous permet de devenir propriétaire d’un bien meublé en percevant des revenus locatifs avec une imposition très intéressante permettant de déduire une partie ou la totalité des charges selon le régime choisi.

Location de logement meublé

La LMNP, location meublée non professionnelle, concerne la location de logements meublés dont les revenus générés par la location n’excèdent pas la somme de 23 000€ par an pour le propriétaire ou 50% de ses revenus globaux par an. Au-delà de ces deux conditions, l’investisseur devient un loueur en meublé professionnel (LMP).

Un complément de retraite net d’impôt sur 20-25 ans

La LMNP est avant tout un statut ouvert à tous les contribuables français souhaitant préparer leur retraite. Car il faut bien garder en tête que l’investissement en tant que loueur meublé non professionnel se fait sur le moyen ou long terme et est donc fait pour être conservé et non revendu. La valorisation de votre bien se fera au fil des années.

Optimisation fiscale importante

Le statut LMNP existe depuis 1949 et offre une optimisation fiscale importante pour les investisseurs en biens meublés. Il s’agit même de l’une des plus vieilles niches fiscales en France à laquelle les gouvernements successifs n’ont pas touché.

à savoir

On note d’ailleurs ces dernières années, une augmentation de 20 % des demandes. Autre fait à relever, la typologie de l’investisseur est de plus en plus jeune et surtout ils sont de plus en plus nombreux : 45% des investisseurs en LMNP ont autour de 30 ans. La plupart d’entre eux préfèrent l’investissement locatif pour les étudiants en ciblant les grandes villes universitaires.

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Fonctionnement de l'investissement avec le statut LMNP
Principe de l'investissement LMNP

LMNP : QUELS SONT LES AVANTAGES FISCAUX ?

LES QUATRE RAISONS D’ACHETER EN LMNP

L’un des premiers avantages de l’investissement en LMNP réside dans le fait de pouvoir profiter d’une fiscalité avantageuse comme l’amortissement déductible. Pourtant investir en LMNP vous offre plusieurs possibilités que vous ne retrouverez pas avec d’autres dispositifs de défiscalisation. En tant que loueur meublé non professionnel, vous allez pouvoir :

N°1

Amortir votre bien sur plusieurs dizaines d’années, C’est-à-dire calculer sa dévalorisation tous les ans selon son usure et son usage. Attention, il est important de se faire accompagner par un comptable.

N°2

Déduire les charges liées à la gestion et les intérêts de votre emprunt.

N°3

La tenue de la comptabilité LMNP est relativement simple. Sous le régime micro-BIC, vous n’avez qu’à déclarer vos recettes locatives, et l’administration fiscale applique automatiquement l’abattement. Si vous optez pour le régime réel, vous pouvez déduire toutes vos charges réelles et amortissements tout en conservant une gestion comptable à taille humaine (une liasse fiscale simplifiée).

N°4

Profiter d’un marché porteur de la revente des logements en LMNP, avec des reventes intervenant en moyenne au bout de 9 ans.

En savoir plus sur la revente en LMNP

LES AUTRES AVANTAGES D’UN INVESTISSEMENT VIA LA LOCATION MEUBLÉE NON PROFESSIONNELLE

Un statut fiscal administrativement simple et ouvert au plus grand nombre

Une gestion simplifiée

Des revenus assurés tous les mois sur une longue période (bail commercial de 9 ans)

Profitez des avantages selon la situation d’un investissement dans le neuf ou dans l’ancien

QUELLES SONT LES CONDITIONS DU LMNP (LOUEUR MEUBLÉ NON PROFESSIONNEL) ?

Pour profiter pleinement des avantages procurées par le statut LMNP, il est important de respecter quelques conditions :

  • Acheter un logement meublé ou le meubler
  • Investir dans une résidence neuve de services pour pouvoir récupérer la TVA
  • Être lié par un bail commercial à un gestionnaire de résidence
  • Ne pas toucher plus de 23 000€ de revenus des locations sous le régime LMNP ou 50% de ses revenus globaux
  • Ne pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en tant que loueur de meublés professionnel (LMP).

à savoir

De manière générale, l’objectif recherché par les loueurs en meublé professionnel est souvent le même : bénéficier, grâce au statut LMNP, de revenus défiscalisés.

Découvrez comment faire pour profiter de la fiscalité avec la LMNP.

LMNP : LES DIFFÉRENTS RÉGIMES FISCAUX (MICRO-BIC ET RÉGIME RÉEL)

Lorsque vous louez en LMNP, vous avez la possibilité de choisir plusieurs options fiscales selon votre situation. En effet, les revenus générés par les loyers de vos locations meublées peuvent être déclarés sous deux régimes au choix : le régime micro-BIC ou réel.

En effet, si le contribuable loue régulièrement un logement meublé (comme une chambre d’hôte, locations saisonnières et gîtes) et que les revenus locatifs sont inférieurs à 77 700 €, il exerce alors une activité commerciale dont les revenus sont imposés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC)

Depuis 2024, les plafonds d’imposition et les abattements changent pour les locations touristiques ; ils sont revus à la baisse pour le régime micro-BIC.

à savoir

Dans le cadre de votre location en meublé non professionnel, si vous déclarez plus de 77 700€ de revenus par an, alors vous devrez obligatoirement passer par le régime de bénéfice réel.

dossiers

Retrouvez plus d’actualités sur le régime fiscal LMNP dans notre rubrique dossiers.

INVESTIR DANS DES RÉSIDENCES DE “SERVICES” POUR RÉCUPÉRER la TVA

Il s’agit là d’un des avantages de louer en résidence de services : il est possible, pour l’investisseur en LMNP, de récupérer la TVA inclue dans le prix d’achat du bien.

Pour que la TVA puisse être récupérée, il est nécessaire que l’investissement se fasse au sein d’une résidence de services dans le cadre d’un achat exclusivement dans le neuf. Avant 2023, en investissant dans ces résidences, l’investisseur pouvait bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 11 % du montant total dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard, sous certaines conditions… La loi Censi-Bouvard a néanmoins pris fin au 31 décembre 2022, et ses avantages ne concernent plus que les biens acquis grâce à ce dispositif avant cette date.

Télécharger le guide LMNP gratuitement

Demandez le guide complet sur la location meublée non-professionnelle afin de comprendre toutes les conditions et de prendre connaissance de tous les avantages du statut LMNP.

LMNP : QUELS SONT LES BIENS CONCERNÉS ?

Pour louer en LMNP on distingue deux catégories d’investissement : la location sous conditions et la location en résidence de services.
De manière générale, investir en LMNP se fait majoritairement au sein de résidences dites de services. Il en existe 4 à ce jour : les résidences étudiantes, les résidences séniors, les EHPADs et les résidences d’affaires. L’investissement en résidence de tourisme était possible jusqu’au 31 décembre 2016, à condition que la résidence soit classée.

Le loueur meublé non professionnel peut utiliser sa location comme résidence principale du locataire, à titre temporaire (comme un salarié détaché plusieurs semaines dans une autre ville) ou présenter un caractère saisonnier (exemple : chambres d’hôtes, gîtes, meublé de tourisme…).

à savoir

Si vous louez une chambre, chez vous, à un étudiant ou un professionnel de passage, vous pouvez également prétendre au statut LMNP pour défiscaliser une partie des revenus que vous obtiendrez de la location. Vous êtes même exonéré d’impôt si le loyer (hors charges) perçu en 2024 n’a pas dépassé 206 €/m² par an en Ile-de-France et 152 €/m² pour les autres régions.
Cette exonération est réservée aux personnes qui n’hésitent pas à réduire le nombre de pièces qu’elles occupent chez elles.

L’exonération ne s’applique pas à la location de chambres de services séparées de l’habitation du bailleur et disposant d’un accès privé.

Retrouvez davantage d’informations pour louer un appartement meublé dans notre rubrique conseils.

Résidence étudiante

Ce type de résidence a pour but de loger des étudiants. Ce sont des biens qui sont localisés proches des écoles et universités.
La France connaît une pénurie de logements pour héberger les étudiants. Investir dans une résidence étudiante peut s’avérer être un bon investissement car ces logements sont très convoités.

Résidence de tourisme

Les résidences de tourisme se caractérisent par leur géolocalisation dans des zones touristiques : à la montagne, proche des stations de ski et en bord de mer, dans les stations balnéaires (LMNP mer).
Investir dans une résidence de tourisme peut être un investissement intéressant avec une rentabilité très élevée durant les saisons à forte affluence touristique.
Attention, l’investissement en résidence de tourisme n’est plus accessible depuis le 31 décembre 2016

Résidence EHPAD

Les résidences EHPAD accueillent des personnes âgées ou dépendantes qui ont des besoins en soins médicaux.

Résidence d’affaire

Les résidences d’affaires s’adressent aux personnes en déplacement professionnel. En général, ce sont des appartements qui sont proposés en tant qu’alternative aux hôtels.

Résidence sénior

Les résidences sénior s’adressent aux personnes âgées ne nécessitant pas de soutien médical. Investir en LMNP EHPAD ou sénior peut se révéler être un bon investissement sur le long terme. L’INSEE projette que plus d’un habitant sur quatre aura 65 ans ou plus d’ici 2040. En ce sens, on constate une demande croissante pour ce type de résidence due au vieillissement de la population française.

La LMNP vous intéresse ?

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Exemples de biens disponibles :

Programme neuf rèf. 072-35-2864

Investir à Rennes


À partir de : 115 969 €

T1

Programme neuf rèf. 072-45-2882

Investir à Saran


À partir de : 194 612 €

du T2 au T3

Programme neuf rèf. 072-07-2913

Investir à GUILHERAND-GRANGES


À partir de : 216 376 €

du T2 au T3

Programme neuf rèf. 072-11-2974

Investir à Carcassonne


À partir de : 159 047 €

du T1 au T3

Programme neuf rèf. 072-35-3116

Investir à Rennes


À partir de : 141 794 €

T1

Programme neuf rèf. 008-03-3768

Investir à VICHY


À partir de : 367 560 €

T3

Programme neuf rèf. 002-59-3783

Investir à VILLENEUVE-D'ASCQ


À partir de : 100 560 €

du T1 au T3

Programme neuf rèf. 002-76-3809

Investir à ROUEN


À partir de : 151 290 €

du T1 au T3

Programme neuf rèf. 072-17-3985

Investir à La Rochelle


À partir de : 127 724 €

T1

Programme neuf rèf. 008-94-4043

Investir à IVRY SUR SEINE


À partir de : 153 360 €

du T1 au T2

Programme neuf rèf. 008-83-4059

Investir à LA VALETTE DU VAR


À partir de : 109 826 €

du T1 au T2

Programme neuf rèf. 025-95-4255

Investir à ARGENTEUIL


À partir de : 241 322 €

T2

Programme neuf rèf. 025-81-4271

Investir à CASTRES


À partir de : 203 400 €

du T1 au T3

Programme neuf rèf. 025-73-4275

Investir à AIX-LES-BAINS


À partir de : 270 800 €

T2

Programme neuf rèf. 025-59-4287

Investir à ROUBAIX


À partir de : 205 800 €

du T2 au T3

Programme neuf rèf. 025-07-4301

Investir à AUBENAS


À partir de : 199 900 €

du T2 au T3

Programme neuf rèf. 025-45-4334

Investir à SARAN


À partir de : 169 900 €

T2

Programme neuf rèf. 025-34-4335

Investir à MONTPELLIER


À partir de : 260 000 €

du T2 au T3

Programme neuf rèf. 025-06-4344

Investir à NICE


À partir de : 136 231 €

T1

Programme neuf rèf. 025-33-4345

Investir à LA TESTE-DE-BUCH


À partir de : 240 000 €

du T1 au T4

Programme neuf rèf. 025-62-4349

Investir à LENS


À partir de : 255 217 €

T3

Programme neuf rèf. 025-17-4365

Investir à SAINT-GEORGES-DE-DIDONNE


À partir de : 172 000 €

du T1 au T3

Programme neuf rèf. 025-94-4367

Investir à CRETEIL


À partir de : 566 446 €

T4

Programme neuf rèf. 025-63-4387

Investir à CLERMONT-FERRAND


À partir de : 188 000 €

du T2 au T3

Programme neuf rèf. 025-13-4399

Investir à ISTRES


À partir de : 198 000 €

du T1 au T3

Programme neuf rèf. 025-33-4403

Investir à GRADIGNAN


À partir de : 475 000 €

du T4 au T5

Programme neuf rèf. 025-45-4418

Investir à ORLÉANS


À partir de : 189 000 €

du T2 au T5

Programme neuf rèf. 025-83-4421

Investir à FRÉJUS


À partir de : 231 000 €

T2

Programme neuf rèf. 002-63-4425

Investir à CLERMONT-FERRAND


À partir de : 257 559 €

du T1 au T3

Programme neuf rèf. 025-21-4302

Investir à DIJON


À partir de : 165 000 €

du T1 au T5

Programme neuf rèf. 025-66-4348

Investir à CANET-EN-ROUSSILLON


À partir de : 275 000 €

du T3 au T5

Programme neuf rèf. 025-31-4215

Investir à TOULOUSE


À partir de : 246 000 €

T3

Mais si vous louez une chambre, chez vous, à un étudiant ou un professionnel de passage, vous pouvez également prétendre au statut LMNP pour défiscaliser une partie des revenus que vous obtiendrez de la location. Vous êtes même exonéré d’impôt si le loyer (hors charges) perçu en 2023 n’a pas dépassé 199 €/m² par an en Ile-de-France et 147 €/m² pour les autres régions.
Cette exonération est réservée aux personnes qui n’hésitent pas à réduire le nombre de pièces qu’elles occupent chez elles.
L’exonération ne s’applique pas à la location de chambres de services séparées de l’habitation du bailleur et disposant d’un accès privé.

  • Retrouvez davantage d’informations pour louer un appartement meublé dans notre rubrique conseils.

LOCATION MEUBLÉE OU VIDE, QUELLES DIFFÉRENCES ?

Lorsque vous vous lancez dans l’investissement locatif, la question du type de location, meublée ou vide, se pose très rapidement. Et pour cause : au-delà de l’aspect purement pratique, ce choix conditionne vos obligations de propriétaire, l’expérience de vos locataires, ainsi que votre rentabilité. Fiscalité, loyers potentiels, durée du bail, facilité de gestion, les critères à prendre en compte sont nombreux et peuvent avoir un impact considérable sur le succès de votre projet immobilier. D’autant plus qu’une location vide peut vous permettre de bénéficier d’une réduction d’impôt, comme dans le cadre de la loi Pinel ou la loi Denormandie.

Pour opter pour le meilleur investissement, voici les éléments clés à considérer :

Logement loué meubléLogement loué vide
Durée du bailminimum 1 an
(9 mois pour une location étudiante)
minimum 3 ans
Préavis du locataireminimum 1 moisminimum 3 mois
(1 mois en zone tendue)
Préavis du propriétaire-bailleurminimum 3 moisminimum 6 mois avant la fin du bail
Dépôt de garantie demandémaximum 2 mois de loyer hors chargesmaximum 1 mois de loyer hors charges
Impôt sur le revenu du propriétaire bailleur à déclarerrevenus locatifsrevenus fonciers

à savoir

Si vous faites le choix de louer en meublé, sachez que les fournitures d’ameublement sont strictement encadrées par la législation.

La liste des meubles obligatoires
pour un bail signé
Avant le 1er septembre 2015

  • Meubles
  • Literie
  • Cuisinière à gaz ou plaques chauffantes
  • Réfrigérateur
  • Ustensiles de cuisines

La liste des meubles obligatoires
pour un bail signé
à partir du 1er septembre 2015

  • Literie avec couette ou couverture
  • Volets ou rideaux dans les chambres
  • Plaques de cuisson
  • Four ou four à micro-onde
  • Réfrigérateur
  • Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d’une température maximale de -6°
  • Vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas
  • Ustensiles de cuisine
  • Table
  • Sièges
  • Étagères de rangement
  • Luminaires
  • Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s’il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage…)

Investir en LMNP en 2025 : est-ce toujours intéressant ?

Ces cinq dernières années, le contexte immobilier a rapidement évolué et 2025 ne fait pas exception. Entre la hausse des taux d’intérêt, celle des prix de l’immobilier et l’inflation, il est normal de s’interroger sur la pertinence de la location meublée non professionnelle. Alors, faut-il encore se lancer ou renforcer son portefeuille ? La réponse est oui, car malgré les fluctuations du marché, la LMNP continue de présenter des atouts majeurs.

D’abord, son régime fiscal reste particulièrement avantageux. En choisissant le statut LMNP, vous pouvez bénéficier d’abattements intéressants, voire d’une exonération partielle de vos revenus locatifs grâce au régime réel ou au micro-BIC. De plus, la location meublée répond à un besoin fort : de nombreux locataires, étudiants ou travailleurs en mobilité, privilégient aujourd’hui des logements “prêts à vivre” permettant une installation rapide et flexible.

Ensuite, le marché locatif reste porteur, avec une demande soutenue dans de nombreuses zones urbaines et touristiques en 2025. Que vous visiez des actifs, des étudiants ou des voyageurs, la location meublée peut offrir des rendements plus élevés qu’une location nue, tout en vous apportant une plus grande flexibilité (baux de courte durée, rotation plus fréquente des locataires, etc.).

Les meilleures villes où investir en LMNP en 2025

Pour optimiser votre rentabilité, le choix de la localisation est un élément clé. Certaines agglomérations et villes moyennes offrent un excellent compromis entre prix d’achat abordables et demandes locatives fortes, comme Rennes, Carcassonne, Meaux, Toulouse ou encore Vichy. Chacune de ces destinations présente des atouts spécifiques :

  • Vichy, station thermale prisée avec un marché locatif stable et attractif,
  • Rennes, avec son important pôle universitaire et sa croissance économique soutenue,
  • Carcassonne, destination touristique incontournable, réputée pour son patrimoine historique,
  • Meaux, ville en pleine expansion, profitant de la proximité avec Paris.
  • Toulouse, métropole étudiante et technologique, dotée d’un fort potentiel locatif.