Si vous avez décidé de louer votre meublé et de le déclarer au régime réel, vous pouvez donc bénéficier de l’amortissement sur votre investissement en LMNP. Ce mécanisme permet d’amortir la valeur du bien immobilier, des meubles mais aussi de déduire certaines charges. Un avantage fiscal non-négligeable !

Les avantages de l’amortissement

Les propriétaires louant leurs biens meublés et ayant opté pour le régime réel, ont la possibilité de déduire chaque année de leurs charges une annuité d’amortissement qui correspondrait à la dépréciation de l’immeuble et des meubles, c’est-à-dire à la perte de valeur estimée. Un propriétaire LMNP peut donc, au bout de 30 ou 40 ans, avoir complètement amorti son investissement immobilier.

Sur le plan fiscal, le mécanisme est avantageux, car il peut être étalé dans le temps. Le montant de l’amortissement fiscalement déductible (au titre de l’immeuble et du mobilier) ne peut pas excéder le montant des loyers perçus pendant l’exercice diminué du montant des autres charges. Toutefois, la partie de l’amortissement non-déductible peut alors être reportée sans limitation de durée sur les exercices bénéficiaires suivants. Cette charge fictive permet ainsi au propriétaire de diminuer les revenus fonciers déclarés et par là réduire sa base taxable

À noter : l’amortissement LMNP repose sur la valeur hors taxe du bien immobilier et des meubles.

Exemple : Un investisseur acquiert un appartement d’une valeur de 210 000 € à Bordeaux. Il décide de le mettre en location avec le statut LMNP en régime réel. Pour connaître exactement l’amortissement qu’il pourra appliquer à son bien chaque année, sur 25 ans, il effectue un calcul simple : 210 000/25 = 8 400. Ce propriétaire-bailleur pourra donc déclarer 8 400 € de charges annuelles pour amortir son bien s’il loue en LMNP.

Le calcul de l’amortissement LMNP

Le montant maximal de déduction de l’amortissement doit correspondre au montant du loyer perçu lors de la location du bien concerné. Ce montant peut être augmenté des charges incombant au propriétaire et de celles, mises par contrat, à la charge du locataire. Les dépenses pouvant être incluses dans ce calcul doivent être réalisées en vue de l’acquisition ou de la conservation du bien. Peuvent donc être prises en compte dans le calcul, les charges suivantes :

  • Dépenses de gestion
  • Dépenses d’entretien
  • Dépenses de réparation
  • Frais de gestion locative
  • Taxes foncières
  • Primes d’assurance
  • Intérêts liés au crédit immobilier

Le schéma fiscal d’un bien LMNP amortissable est donc simple. Le montant de base à prendre en compte dans le calcul correspond aux loyers annuels perçus. A ce montant, il faut ensuite déduire les charges annuelles et l’amortissement comptable du bien (inférieur ou égal au montant des loyers perçus). Le résultat de cette opération est le montant à déclarer à l’administration fiscale.

À noter : si les charges déductibles sont supérieures aux revenus locatifs, un déficit sera constaté et les loyers ne seront pas imposés.

Les dépenses amortissables

Indépendamment des charges déductibles, il est également possible de déduire ce qu’on appelle des « dépenses amortissables ». Celles-ci doivent correspondre à des dépenses réelles généralement supérieures à 600 €. Elles se justifient grâce à des factures ayant une date égale ou postérieure à la date de début d’activité en loueur meublé non-professionnel. En fonction du type de dépenses et du montant de celles-ci, une durée spécifique d’amortissement doit être renseignée. Cette durée correspond à l’usage du bien concerné. Parmi les dépenses amortissables, on peut citer les plus courantes :

  • Travaux effectués
  • Mobilier acheté pour meubler le logement

En conclusion, de nombreuses dépenses peuvent être déduites des recettes grâce à l’amortissement LMNP. Pour ne pas faire d’erreur et déclarer correctement ses revenus, il est conseillé de se faire accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine, professionnel aguerrit.

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