Tout savoir sur l’investissement LMNP en résidence sénior
Un investissement en LMNP est possible en acquérant un appartement standard, mais également en acquérant un logement meublé au sein d’une résidence de services. Il existe différents types de résidences, dont la résidence sénior. Elles sont actuellement un des investissements en LMNP les plus prisés au vu du contexte démographique.
Qu’est-ce qu’une résidence de services pour les séniors ?
Une résidence sénior est un ensemble immobilier de logements privatifs, construit spécifiquement pour pouvoir accueillir des personnes âgées. Ces personnes n’ont pas un besoin de surveillance constant ou de soins, a contrario des résidents d’un EHPAD.
Les résidences pour séniors accueillent ainsi des personnes autonomes, tout en leur proposant des services nombreux et variés : réception et accueil, ménage des logements, lavage et fourniture de linge, etc.
Un loueur en meublé non professionnel acquiert ainsi un logement et signe un bail commercial avec l’exploitant de la résidence. Ce bail a une durée de neuf ans et permet au loueur de ne pas s’occuper de la gestion de son bien. Le loueur profite ainsi des avantages fiscaux de la LMNP et peut également prétendre à la réduction d’impôt de la loi Censi-Bouvard, dès lors que le bien est acquis avant le 31 décembre 2022, date de fin du dispositif.
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Pourquoi investir en LMNP dans un appartement d’une résidence sénior ?
Le contexte démographique est favorable
Nous évoluons actuellement au sein d’une société vieillissante. Aujourd’hui, la part des plus de 60 ans au sein de la population française est de 25 %. Les dernières prévisions de l’INSEE estiment qu’ils représenteront 30 % de la population en 2030 et un tiers en 2050.
Les besoins en accompagnement des seniors sont ainsi au cœur des priorités des pouvoirs publics. La loi « Grand âge et autonomie », bien que reportée, est toujours d’actualité et permettrait d’anticiper la demande croissante de logements pour séniors.
Des loyers garantis
Le bail signé par le loueur en meublés non professionnel et l’exploitant de la résidence séniors permet d’assurer le versement d’un loyer même en cas de période de logement vacant. Ces loyers garantis en résidence sénior permettent une rentabilité quasiment assurée pour cet investissement.
Les avantages fiscaux sont multiples
L’investissement dans une résidence sénior permet de cumuler les avantages fiscaux.
L’investisseur profite des avantages fiscaux procurés par la le statut LMNP. Ce statut lui offre un abattement de 50 % sur ses revenus locatifs ou la possibilité de déduire les charges liées à son investissement. L’investisseur peut également récupérer la TVA liée à l’achat de son bien.
Toutefois, si l’investisseur souhaite récupérer la TVA, il doit effectuer un achat de logement neuf dans une résidence de services, proposant trois des quatre services suivants : entretien des parties communes, petit-déjeuner, fourniture du linge de maison, réception.
Il est aussi éligible à la réduction d’impôt liée au dispositif Censi-Bouvard. Cette loi lui permet une réduction d’impôt à hauteur de 11 % du montant du bien immobilier sur 9 ans. La condition d’éligibilité est la non-revente du bien au cours de cette période.
Les inconvénients d’un investissement dans ce type de logements
Privilégier un bon emplacement
L’emplacement doit être un des principaux points d’attention dans le cadre d’un investissement en résidence de services et à plus forte raison pour un investissement en résidence sénior. Il est ainsi important que la résidence soit située le plus proche possible des centres-villes. Elle doit également être à proximité des commodités (transports en commun, commerces, cabinets médicaux, etc.).
Un exploitant reconnu
La rentabilité de la résidence sénior est étroitement liée à sa bonne tenue et à sa reconnaissance. Ces conditions sont du ressort de l’exploitant. Il est ainsi nécessaire d’acquérir un bien géré par un exploitant reconnu.
Un exploitant bien implanté dans le secteur permet également de s’assurer de ses moyens financiers et donc de sa capacité à reverser les loyers.
Un investissement à long terme
Investir en LMNP dans une résidence sénior est un investissement à long terme : vous ne pourrez pas habiter votre logement même pour vos vieux jours. La revente des logements d’une résidence de service dépend de la renommée de la résidence, de la qualité de l’exploitant et de l’état de la gestion locative. Il faut ainsi bien prendre en compte l’exploitant dans sa réflexion d’investissement.