Qu’entend-on lorsque l’on parle de résidence de services ?

Les résidences de services sont des immeubles composés de logements individuels, meublés et équipés. Afin de détenir le statut de résidence de services, une résidence est dans l’obligation de proposer au moins trois des quatre services suivants :

• Réception et accueil
• Entretien et ménage des parties communes
• Fourniture de linge
• Petit-déjeuner

Il existe plusieurs formes de résidences de services : EHPAD, résidence sénior, résidence étudiante, résidence de tourisme, résidence d’affaires. Chaque résidence est ainsi créée et aménagée pour répondre aux besoins des potentiels résidants.

En règle générale, l’acquisition d’un logement au sein d’une résidence se fait à la livraison de l’immeuble (neuf) ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement). Il existe également un marché secondaire, mais les biens y sont plus rares.

Un investisseur peut ainsi acquérir un logement au sein d’une résidence de services et en être le premier propriétaire. Toutefois, lors d’un investissement en LMNP en résidence de services, il est nécessaire pour le propriétaire de confier la gestion de son bien au gestionnaire de la résidence.

Pourquoi investir en LMNP dans une résidence de services ?

Les avantages du bail commercial

Le propriétaire signe ainsi un bail commercial avec le gestionnaire de la résidence. Ce bail commercial a une durée minimale de neuf ans et permet de nombreux avantages :

• La gestion est confiée à votre gestionnaire ; il devra ainsi trouver des locataires, percevoir les loyers, effectuer des réparations le cas échéant, entretenir le bien, etc.
• La sécurité du versement des loyers ; le versement du loyer est une obligation contractuelle du bail commercial

Les avantages fiscaux d’investir en LMNP dans une résidence de services

Investir en LMNP dans une résidence de services permet de cumuler de nombreux avantages fiscaux.

Dans un premier temps, vous bénéficiez du statut LMNP. Vos revenus locatifs sont ainsi déclarés en tant que BIC, Bénéfices Industriels et Commerciaux. En fonction de votre régime d’imposition (réel ou micro-BIC), vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire sur vos recettes locatives, ou d’une déduction des charges.

Dans un deuxième temps, si l’investissement est réalisé avant le 31 décembre 2022, vous êtes également éligible au dispositif Censi-Bouvard. En effet, investir dans une résidence de services permet de profiter d’une réduction d’impôt de 11 % si vous conservez votre bien pour les neuf prochaines années.

Enfin, dans le cadre d’un achat de bien immobilier neuf dans une résidence de services, il est possible de récupérer la TVA de l’achat du bien.

Les risques d’un investissement dans une résidence de services

Lors d’un investissement au sein d’une résidence de services, il est nécessaire de porter attention à trois points :

• L’emplacement de la résidence ; en fonction de la résidence (EHPAD, étudiante, etc.), celle-ci doit être située à un endroit stratégique.
• L’exploitant ; il est nécessaire de choisir un exploitant reconnu, ayant une forte capacité financière.
• Le long terme ; investir en LMNP dans une résidence de services, c’est acquérir un bien qu’on ne pourra pas utiliser en tant que logement.

Les résidences éligibles en LMNP