Tout savoir sur l’investissement LMNP en EHPAD
Si vous avez décidé de louer votre meublé et de le déclarer au régime réel, vous pouvez donc bénéficier de l’amortissement sur votre investissement en LMNP. Ce mécanisme permet d’amortir la valeur du bien immobilier, des meubles mais aussi de déduire certaines charges. Un avantage fiscal non-négligeable !
Qu’est-ce qu’un EHPAD ?
Un EHPAD est un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes. Il s’agit d’un établissement médicalisé proposant divers services et soins destinés aux personnes âgées résidentes.
Les types d’établissement de services accueillant des personnes âgées sont :
- Un établissement de santé dispensant des soins de longue durée à des personnes n’ayant pas leur autonomie dont l’état nécessite une surveillance médicale constante et des traitements d’entretien, selon l’article L7232-1, du code du travail.
- Une résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant l’agrément “qualité”.
Le statut LMNP donne la possibilité d’investir dans une résidence de service de type EHPAD. Ce choix permet à l’investisseur de bénéficier des avantages fiscaux, mais aussi de la réduction d’impôt Censi-Bouvard. La gestion de l’établissement est déléguée à un exploitant avec qui vous vous engagez à louer votre bien durant une durée minimum de 9 ans.
à savoir
Afin de récupérer la TVA, lors de l’achat d’un logement neuf dans une résidence de services, l’exploitant doit proposer a minima trois services sur les quatre suivants : petit-déjeuner, réception de la clientèle, fournitures du linge de maison, entretien des parties communes.
Pourquoi investir en LMNP dans un logement d’EHPAD ?
Un secteur en plein développement
Avec le vieillissement de la population, la prise en charge des personnes âgées est devenue un enjeu majeur de notre société. On estime qu’en 2040, une personne sur trois aura plus de 60 ans. La loi Dépendance de 2019 cherche à réformer le système des EHPAD afin de mieux faire face à la demande. Parmi les grands engagements présentés : la modernisation des EHPAD publics chiffrée à 3 milliards €, mais aussi la diversification géographique ainsi que la diversification des activités de ce type d’établissement. Ces mesures annoncent, par conséquent, la construction de nouveaux EHPAD en France afin de mieux anticiper les besoins futurs de la population. La santé et l’accompagnement des personnes âgées sont des secteurs en plein développement qui attirent de plus en plus les investisseurs en LMNP. Il faut clairement envisager cet investissement sur le long terme pour pouvoir profiter pleinement de tous les avantages que comporte le LMNP en EHPAD.
Des rendements intéressants sans effort
Les rendements nets en LMNP dans un EHPAD sont supérieurs aux autres, environ 4,5 %. A cela s’ajoute une vacance locative des EHPAD quasiment nulle, ce qui permet au propriétaire d’avoir la garantie de percevoir des revenus réguliers. Une étude effectuée sur l’ensemble des résidences EHPAD (privé/public/associatif) constate un taux d’occupation moyen de 98 %.
Le cumul des avantages fiscaux
Investir dans un EHPAD permet de cumuler le statut LMNP et le dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard. En plus de profiter de l’abattement sur les charges locatives et de la récupération de la TVA propres au statut LMNP, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 11 % sur le montant d’acquisition du bien loué.
Autre avantage non-négligeable de l’investissement en LMNP dans un EHPAD, vous n’avez rien à gérer puisque la gestion est déléguée à l’exploitant durant toute la durée de son contrat.
à savoir
Attention toutefois, le dispositif Censi-Bouvard n’est plus accessible pour les investissements réalisés après le 31 décembre 2022.
Les risques d’un investissement dans ce type de logement
Un exploitant de confiance
Avant de s’engager dans un investissement LMNP en EHPAD, il est indispensable de vérifier que l’exploitant respecte bien les règles fixées par le bail commercial. Autre point important à ne pas négliger, ses capacités financières. Vous allez signer un contrat d’une durée de 9 ans. Mieux vaut s’assurer que l’exploitant est en mesure de vous payer les loyers. Pour bénéficier de tarifications avantageuses, il ne faut pas oublier l’existence de la convention tripartite. Dans ce cas, il faut la signature du Conseil Général, de l’Agence Régionale de la Santé et de l’investisseur. Cela peut également rassurer l’investisseur.
N’oubliez pas que vous réalisez un investissement EHPAD, vous vous rendez propriétaire d’un bien dans lequel vous ne pourrez jamais habiter, il faut donc s’assurer que votre bien soit bien géré au sein de l’EHPAD afin d’assurer sa rentabilité sur le long terme.
L’importance de l’emplacement
Il est également important de bien choisir la situation de son bien, car une chambre en EHPAD peut vite être rentable, mais l’inverse peut également arriver. Il faut donc privilégier un lieu attractif, voire renommé, afin d’attirer les clients éventuels. Certains établissements sont très prisés, ce qui garantit des loyers réguliers pour le propriétaire qui possède une chambre dans l’un d’eux. L’accessibilité est un critère important pour s’assurer une faible vacance locative.
La rentabilité de l’établissement choisi
La rentabilité de l’établissement est un détail qui peut vite avoir de lourdes conséquences pour l’investisseur. En effet, un EHPAD qui présente une rentabilité trop faible peut être abandonné par l’exploitant. L’investisseur perd alors tout l’argent investi, ce qui peut être problématique notamment si cette acquisition repose sur un crédit immobilier. Il est donc recommandé de privilégier des groupes solides et renommés pour la gestion locative.