Dans le cadre d’un investissement LMNP, deux régimes d’imposition sont possibles : le régime micro-BIC et le régime réel en LMNP, aussi nommé régime en bénéfice réel. Le choix du régime est laissé à la charge du loueur en meublé seulement si les revenus locatifs ne dépassent pas un certain montant.

Avoir une vue d’ensemble des différentes possibilités est important dans le cadre d’un investissement via le statut LMNP. Les explications complètes et détaillées du régime réel en LMNP vous sont ainsi présentées ci-dessous.

Rappel : qu’est-ce que le régime réel en LMNP ?

Le régime réel s’applique automatiquement si vos recettes annuelles, perçues lors de votre activité locative, dépassent le seuil de 72 600 €. Le choix de votre régime d’imposition est laissé à votre appréciation si les revenus sont inférieurs à 72 600 €. Vous pouvez choisir soit le régime micro-BIC, soit le régime réel.

Dans le cadre des locations de chambres d’hôtes et meublés de tourisme, ce seuil de revenus est fixé à 176 200 €.

Le régime réel en LMNP vous permet de calculer votre bénéfice imposable en déduisant de vos revenus locatifs l’ensemble des charges locatives, contrairement au régime micro-BIC pour lequel un abattement de 50 % pour les charges est effectif.

Comment opter pour le régime réel ?

Dans le cas où vos revenus locatifs ne dépassent pas le seuil de 72 600 €, vous êtes amenés à effectuer un choix entre le régime micro-BIC et le régime réel en LMNP. Il convient donc d’étudier attentivement les régimes pour déterminer celui le plus adapté à votre situation.

Le régime réel permet de déduire la totalité des charges locatives. Cette spécificité diminue le montant sur lequel vous serez imposé. Ce régime d’imposition est ainsi généralement plus avantageux, mais il en résulte également des formalités administratives plus contraignantes.

Il n’existe pas de liste indiquant les charges déductibles. Toutefois, elles doivent répondre aux conditions générales de déduction des charges en BIC, à savoir :

  • Être inscrites dans l’intérêt direct de la location, ou se rattacher à la gestion normale de l’activité ;
  • Correspondre à une charge effective et être suffisamment justifiable ;
  • Être inscrites dans les charges de l’exercice pour lequel elles ont été engagées.

Vous pouvez par exemple déclarer les charges suivantes : les intérêts et frais d’emprunt, les frais de notaire, la taxe foncière, les charges de copropriété, les assurances du logement, les travaux de réparation ou de remplacement, les consommations du locataire si les contrats restent à votre nom, les dépenses d’entretien, l’amortissement du bien, etc.  

Comment déclarer son investissement LMNP en régime réel ?

Si vos recettes dépassent le seuil de 72 600 €, le régime réel en LMNP s’applique automatiquement. Dans le cas inverse, vous devez indiquer votre choix pour l’imposition au régime réel en LMNP lors de votre déclaration d’existence.  

Si vous êtes en cours d’activité et actuellement imposé au régime micro-BIC, vous pouvez faire exercer votre option par courrier auprès de votre SIE. Vous devez effectuer cette démarche avant le 1er février.

En tant que loueur en meublé non professionnel sous le régime réel d’imposition, vous déclarez vos revenus avec la déclaration n°2031, ses annexes et vous reportez votre résultat imposable sur la déclaration complémentaire n°2042 C-PRO.

Exemple d’un investissement via le régime réel en tant que loueur en meublé non professionnel

Prenons l’exemple de l’acquisition d’un logement étudiant, loué 500 € par mois. Les revenus annuels locatifs sont de 6 000 €. Vous décidez de déclarer ces revenus sous le régime micro-BIC, vous serez ainsi imposé sur la base de 3 000 €.

Si vous déclarez ces revenus sous le régime réel en LMNP, vous pouvez soustraire la totalité des charges déductibles. Pour cet exemple, prenons les charges déductibles suivantes :

  • Les intérêts et frais de dossier suite à l’achat à crédit du bien : 900 €
  • Les achats d’ameublement : 1000 €
  • Les travaux de rénovation : 500 €
  • Les honoraires de gestion locative : 400 €
  • Les frais de comptabilité : 500 €

Le total de ces charges s’élève à 3 300 €. En optant pour le régime réel en LMNP, vous n’êtes imposé que sur 2 700 €, soit 300 € de moins que sous le régime micro-BIC.

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