Investissement LMNP
Vous avez déjà entendu parler du fait de pouvoir investir en LMNP, mais vous n’avez aucune idée de ce dont il s’agit ? Découvrez à quoi correspond le statut LMNP, quel type d’investissement vous pouvez réaliser grâce à lui et quels sont les risques dont il faut tenir compte.
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L’investissement LMNP présente de nombreux avantages grâce au mécanisme comptable de l’amortissement du bien, qui consiste à déduire chaque année la valeur de dépréciation de votre bien. Vous pourrez également déduire les charges inhérentes à la gestion de votre bien telles : assurances, intérêts d’emprunt, travaux de réparation ou remplacement…
L’avantage même de la LMNP c’est de pouvoir générer des revenus défiscalisés. C’est aussi un excellent moyen de se constituer un revenu supplémentaire en vue de la retraite.
L’investissement en LMNP est ouvert à tous les contribuables français voulant générer de nouveaux revenus non imposés.
Lorsque vous investissez dans un bien LMNP, vous devez dans un second temps déclarer vos revenus du patrimoine considérés comme issus du commerce. Vous devez alors les déclarer non pas comme des revenus fonciers mais comme des BIC (bénéfices industriels et commerciaux).
Quels types d’investissement LMNP ?
L’investissement en LMNP est un type d’investissement locatif, où le bien acquis est loué meublé. L’investissement en LMNP s’oppose ainsi à un investissement avec location nue du bien immobilier.
- En savoir plus sur l’investissement locatif
Il est possible d’investir en LMNP dans les résidences neuves et de services mais également dans les appartements “standard”, la seule condition à respecter : le meubler.
Lors de votre investissement LMNP dans une résidence de services vous n’aurez pas le souci de la gestion locative, et la garantie d’avoir des revenus tous les mois car votre gestionnaire-bailleur de votre résidence doit vous verser tous les mois un loyer que le logement meublé soit loué ou non (voir aussi notre rubrique location LMNP).
Investir en LMNP dans un appartement traditionnel vous donnera, en revanche, la possibilité de le revendre plus facilement qu’en résidence de services.
Investissement LMNP : Qu’est-ce qu’un bien meublé ?
D’après l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989, un logement meublée, par définition “est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. » La liste du mobilier est fixé par décret.
Investissement LMNP : quels sont les risques ?
>Investissement LMNP dans une résidence de services :
Si vous décidez d’investir en LMNP dans une résidence de services, le risque principal est que votre gestionnaire dépose le bilan, car vous avez un an pour en retrouver un si vous ne voulez pas perdre les avantages qu’offre le dispositif.
L’autre risque d’un investissement LMNP concerne la fin du bail (qui est de 9 ans en règle générale) où il n’est pas toujours évident de revendre son bien surtout si celui-ci se trouve dans une résidence d’affaires, une résidence sénior, un Ehpad ou une résidence de tourisme qui finalement n’est pas rentable. Le risque est de payer des indemnités d’éviction importante, c’est à dire que si vous refusez le renouvellement du bail, vous devrez verser au locataire, soit au gestionnaire, une compensation financière.
L’autre risque est de revendre son bien en faisant une moins value (nos conseils sur la revente LMNP).
>Investissement LMNP dans un immeuble traditionnel :
Investir en LMNP dans un immeuble traditionnel, n’est pas sans risque non plus. Car si vous avez des loyers impayés, vous n’aurez pas la garantie de revenus comme c’est le cas avec un investissement en résidences de services ou en résidences étudiantes. Néanmoins, vous êtes plus libre dans la gestion de votre bien et dans sa location.
- À lire également : où investir en LMNP ?
Questions & Réponses
Quelles sont les conditions pour investir en LMNP ?
Pour investir en LMNP, le propriétaire doit louer un logement meublé (avec l’équipement permettant une occupation normale) et ses recettes locatives annuelles issues de la location meublée doivent rester inférieures à 23 000 € ou inférieures à ses autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, BIC/BNC/BA, etc.).
Qu’est-ce que l’amortissement en LMNP ?
L’amortissement est un mécanisme comptable, accessible avec le régime réel d’imposition, qui permet de déduire le coût d’un bien immobilier et du mobilier sur plusieurs années, comme une charge. Concrètement, cela réduit le résultat imposable sans être une “sortie de trésorerie” chaque année. En LMNP réel, c’est souvent l’outil qui permet de réduire en grande partie l’imposition sur les revenus.
Quand peut-on récupérer la TVA lors d’un investissement LMNP ?
En LMNP, la récupération de la TVA à 20% est possible surtout lors d’un investissement en résidence de services si l’exploitation relève d’une activité soumise à TVA (prestations para-hôtelières). En pratique, cela suppose notamment la fourniture d’au moins 3 des 4 services para-hôteliers : accueil, petit-déjeuner, ménage, fourniture de linge. La TVA peut alors être récupérée sur le prix d’acquisition dans le neuf.
Quelles sont les étapes pour investir en LMNP ?
Pour investir en LMNP, les étapes sont les suivantes :
1) Recherche le bon logement au bon endroit : bien choisir la ville et le quartier, ainsi que le type d’appartement (studio, T2…).
2) Chiffrer la rentabilité : définissez les revenus attendus par les loyers en fonction des charges attendues (taxe foncière, charges de copropriété, vacance locative, travaux, etc.).
3) Choisir le régime fiscal : micro-BIC ou réel, pour optimiser votre fiscalité.
4) Acheter et meubler : respecter les critères de location meublée et les attentes de la cible locative.
5) Mettre en location : bail meublé ou bail commercial si investissement dans une résidence gérée.
6) Faire les démarches de déclaration liées au statut LMNP : immatriculation/déclaration, puis comptabilité et déclaration annuelle des revenus.