La location LMNP s’ouvre à différents types de possibilités. Vous pouvez soit louer un logement meublé dans une résidence de services, soit un logement meublé dans un immeuble traditionnel ou bien louer ou sous-louer une partie de votre habitation principale (excepté si la location du bien meublé est séparée de la maison du bailleur avec un accès privé). L’investissement sous le statut de loueur en meublé non-professionnel est devenu un incontournable de la gestion de patrimoine qui offre de nombreux avantages si le propriétaire respecte toutes les conditions, voici nos conseils pour les respecter.

Les engagements à tenir pour une location meublée non-professionnelle

Afin de profiter pleinement des avantages de la location meublée non-professionnelle, il est important de respecter quelques engagements pour éviter que l’avantage fiscal de ce statut soit remis en cause :

  • S’engager à louer le bien meublé à l’exploitant de l’établissement ou de la résidence au moins 9 ans.
  • Mettre le bien en location, dans le mois qui suit son acquisition, ou l’achèvement des travaux de l’immeuble.
  • En cas de changement de gestionnaire, vous avez un mois pour relouer à un nouvel exploitant de la résidence (voire 12 mois pour certains cas de défaillance du gestionnaire).
  • Si votre location LMNP se situe dans une résidence meublée, vous pouvez l’occuper 8 semaines par an, selon les termes du bail établi avec le gestionnaire du bien.
  • À part pour les résidences de service du type tourisme ou affaire, le logement meublé loué doit être la résidence principale du locataire.
  • Les loyers perçus en location meublée se sont pas considérés comme des revenus fonciers, mais comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous devrez choisir entre le régime fiscal en micro-BIC ou en statut réel, selon le montant de vos revenus locatifs.

Location LMNP : les avantages

Vous n’avez pas de plafonds de ressources ou de loyers à respecter comme c’est souvent le cas pour les lois de défiscalisation immobilière (attention au bail LMNP). A noter : Afin de louer facilement votre bien, choisissez des meubles contemporains et aménagez le logement comme si vous deviez y habiter vous-même.

La location meublée est accessible à toutes les bourses. Vous pouvez aussi bien acquérir un bien entier ou une simple chambre dans une résidence étudiante. Ce statut est donc ouvert à tous les investisseurs, quel que soit leur budget. De plus, les meublés bénéficient d’un cadre juridique plus souple que les locations vides.

Le statut LMNP vous permet également de déléguer la gestion du bien à un gestionnaire. Ainsi, vous n’avez pas à vous occuper des démarches administratives et de gestion liées à la location du bien. Vous percevez seulement les loyers.

La location en LMNP permet de bénéficier de la déduction des charges locatives des revenus fonciers et de récupérer la TVA. Au régime réel, le propriétaire peut également amortir le bien et le matériel destiné à meubler le logement, ainsi que les gros travaux d’entretien ou de réparation.

A noter que depuis le 1er janvier 2021, la loi de Financement de la Sécurité Sociale pour 2021 est venue aligner les critères des régimes sociaux sur ceux de l’IR, concernant la location meublée. A ce titre, est considéré comme loueur en meublé professionnel, aux regards des régimes sociaux et donc des cotisations sociales, les loueurs en meublé, autres que les loueurs de chambre d’hôtes, qui réunissent les conditions suivantes : les recettes annuelles de l’activité (chiffre d’affaires HT) sont supérieures à 23.000 €, la location meublée est saisonnière ou les revenus qui en sont issus constituent la majorité des revenus professionnels du foyer fiscal. Par conséquent, le loueur en meublé doit s’affilier à la Sécurité sociale des Indépendants (SSI) et payer des cotisations sociales pour son activité.

Quelles règles pour bien louer son logement ?

Que vous louiez votre bien comme résidence principale meublée ou non, vous devez respecter la même obligation en tant que bailleur : louer un logement décent. Il est aussi important de prendre en compte des règles de sécurité et de santé pour trouver un occupant pour sa location meublée :

  • L’obligation d’un logement décent : “est décent le logement qui ne laisse pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et qui est doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Décret n02002 – 120 du 30/01/2002.
  • La superficie de la pièce à louer ne peut être inférieure à 9 m².
  • La hauteur sous plafond doit être au moins égale à 2 m 20.
  • Assurer au locataire un usage paisible du logement.

Pour bien louer sa location meublée il est aussi important de fixer un prix en accord avec la qualité du logement proposé et les prix du marché. Plus vous respecterez ces critères, plus vite votre bail LMNP sera signé rapidement :

  • Pour une location LMNP, il n’y a pas de plafonds de loyers ni de ressources. Depuis 1997, vous pouvez fixer librement le prix du loyer, seule la règle de l’offre et la demande vous aidera à fixer un prix en adéquation avec le marché.
  • Pour définir le loyer LMNP (et le bail LMNP), vous pouvez vous baser sur : la situation du bien, la qualité et l’âge du logement, la taille du bien, le niveau de prestations, le niveau de consommation énergétique du logement…

Autre conseil, soignez l’aménagement et la décoration. Un bien entretenu et équipé est toujours plus facile à louer. Pour mettre en valeur votre bien, lors de sa mise en location, vous pouvez faire appel à un professionnel du home staging qui saura mettre votre logement en valeur.