Afin de pouvoir prétendre aux avantages de l’investissement LMNP/Censi-Bouvard, vous devez acheter un logement meublé dans une résidence de services : résidence de tourisme, médicalisée, pour personnes âgées, étudiante ou d’affaires.
La réalisation d’un investissement dans certaines résidences meublées entre 2009 et 2016 vous ouvre droit à une réduction d’impôt dite LMNP ou Censi Bouvard (comme un investissement ehpad par exemple). Vous devez avoir le statut de loueur meublé non professionnel, vos loyers doivent alors être imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux pendant toute la durée de votre location.

Vous devez vous engager à louer votre bien meublé à l’exploitant de l’établissement, c’est à dire à un organisme de type Pierre et Vacances (pour les résidences de tourisme) ou Medica (pour un investissement ehpad), pour au moins 9 ans. La location doit avoir lieu dans le mois qui suit l’acquisition du logement meublé.

À noter : Afin de récupérer la TVA lors de l’achat d’un logement neuf dans une résidence de services, l’exploitant doit proposer a minima trois services sur les quatre suivants : petit-déjeuner, réception de la clientèle, fournitures du linge de maison, entretien des parties communes.

Lors d’un achat en LMNP, pour pouvoir récupérer la TVA et amortir votre bien, vous devez acquérir un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement (Vefa), soit un logement achevé depuis au moins 15 ans ayant été réhabilité ou à réhabiliter. Il doit se situer dans l’une des structures récentes.

L’investissement Ehpad

Au vu de l’évolution de la démographie française, de plus en plus d’investisseurs se tournent vers un investissement en lmnp Ehpad (établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes). En effet, le vieillissement de la population française entraîne une hausse de la demande pour ce type d’établissement.
Les types d’établissement de services accueillant des personnes âgées sont :

  • Un établissement de santé dispensant des soins de longue durée à des personnes n’ayant pas leur autonomie dont l’état nécessite une surveillance médicale constante et des traitements d’entretien, selon l’article L7232-1, du code du travail.
  • Une résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant l’agrément “qualité”.
  • Les rendements nets de ce types de résidences lmnp Ehpad sont supérieurs aux autres, environ 4,5%.
  • Il est en revanche important de bien choisir la situation de son bien et le gestionnaire de la résidence car une chambre en Ehpad peut vite être rentable mais l’inverse peut également arriver. N’oubliez pas que vous réalisez un investissement ehpad dans laquelle vous ne pourrez jamais habiter, il faut donc s’assurer que votre bien soit bien géré au sein de l’Ehpad afin d’assurer sa rentabilité sur le long terme.

Bon à savoir : Le taux de remplissage des Ehpad s’élève à 96%. Les chances de rentabiliser votre logement sont plus importantes avec ce type de résidence de services plutôt qu’une autre.

Après l’investissement Ehpad, les autres résidences de services éligibles en LMNP

Il est important de bien choisir le type de résidence dans lequel on souhaite investir avec le statut lmnp car cela sera déterminant pour la réussite de votre projet. Vous avez le choix entre :

  • Une résidence de tourisme classée : location saisonnière d’un bien situé dans une région touristique, bien souvent au bord du littoral ou à la montage. La clientèle de ces résidences sont des vacanciers de passage venus profiter des services d’une résidence souvent composée d’une piscine et d’activités. Vous devez déclarer en mairie la possession de ce bien meublé dans une résidence de tourisme.
  • Une résidence d’affaires : appartements meublés situés à proximité d’un centre d’affaires où des professionnels cherchent à se loger pour de courtes durées. Il est nécessaire de privilégier les villes dynamiques et les quartiers où les actifs sont en transit (près des gares, centre-ville et des quartiers d’affaires). Il existe beaucoup de résidences d’affaires au regard de la demande.
  • Une résidence étudiante : composée de 80 à 120 logements, la résidence accueille à plus de 70% des étudiants, elle est située près d’établissements de l’enseignement supérieur. Souvent bien sécurisées, elles offrent aussi généralement un service de lingerie, cafétéria, gardiennage, ménage… La résidence étudiante doit d’ailleurs proposer au minimum trois des prestations suivantes : petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison ou réception (pour être éligible en lmnp censi bouvard). Les résidences étudiantes sont souvent bien situées à proximité des transports en commun. Les biens meublés dans les résidences étudiantes se composent essentiellement de T1 voire de T2. Lors d’un investissement ehpad, la résidence peut accueillir également des apprentis munis d’un contrat de travail. De plus, ce type d’investissement demande peu de liquidités au départ. Un bien coûte en moyenne 60 000€.
    > À noter : Environ 1,5 millions d’étudiants recherchent un logement chaque année, alors que l’on compte seulement 350 000 logements étudiants disponibles par an.
  • Une résidence senior : contrairement à l’Ehpad, la résidence senior n’est pas médicalisée mais accueille également des personnes âgées qui ont besoin de surveillance mais pas forcément de soin. Ces résidences senior offrent aussi des services du type : ménage, réception, lavage du linge… Investir en LMNP dans une résidence senior peut s’avérer payant puisque le marché du logement du troisième âge est porteur. Néanmoins, le revente d’un bien meublé dans ce type de résidence peut s’avérer compliqué.

Le conseil de l’experte Nelly Merly sur le choix de votre résidence :

À choisir entre résidences étudiantes, de tourisme d’affaire ou Ehpad je miserais davantage pour les résidences étudiantes où les risques sont moindres. Le gros risque dans les autres cas c’est que le bailleur dépose le bilan. Pour un investissement Ehpad ou autres résidences il y a beaucoup de parties communes et donc de charges, ce qui n’est pas le cas pour les résidences étudiantes. Lors de la fin de votre bail, vous pourrez plus facilement revendre votre bien dans une résidence étudiantes qu’en Ehpad où la chambre médicalisée restera toujours une chambre médicalisée…