Tout savoir sur le nouveau dispositif Jeanbrun
Le dispositif Jeanbrun est un nouveau dispositif de défiscalisation, créé par le projet de loi de finances pour 2026. Découvrez l’avantage fiscal qu’il procure et ses conditions d’éligibilité.
En quoi consiste le dispositif Jeanbrun ?
Le dispositif Jeanbrun s’inscrit dans le PLF 2026 et prend le relai avec le statut du bailleur privé encore en suspend au moment du passage en force du budget en début d’année. C’est le nouveau mécanisme d’amortissement fiscal proposé par le Gouvernement de Sébastien Lecornu pour soutenir l’investissement locatif et booster le secteur en berne depuis la disparition de la loi Pinel. Dans le texte adopté par l’Assemblée nationale en nouvelle lecture après un 49.3, la mesure fiscale immobilière prend la forme d’avantages fiscaux (amortissement fiscal et déficit foncier cumulables) en faveur des propriétaires bailleurs, en échange d’un engagement locatif et de l’application d’un plafonnement des loyers. Tous les biens immobiliers sont concernés, que ce soit dans le neuf ou dans l’ancien (sous condition de travaux d’amélioration énergétique).
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L’évolution du projet d’une nouvelle loi de défiscalisation depuis le statut du bailleur privé
Le statut du bailleur privé est né dans un contexte de crise immobilière, dans laquelle les professionnels du secteur travaillent depuis plusieurs mois sur une proposition à la fois fiscale et sociale. Après la présentation du rapport Daubresse–Cosson remis au Gouvernement le 30 juin 2025 et un vote favorable des députés en octobre dernier, la naissance d’un nouveau statut fiscal pour les propriétaires bailleurs n’a jamais été aussi proche. Sur la base d’une logique d’amortissement du bien en contrepartie de loyers encadrés, le statut du bailleur privé dessinait les premières pistes du nouveau dispositif d’investissement locatif privé actuel.
Finalement, ce sera le dispositif Jeanbrun, du nom du ministre du logement en exercice, qui sera appliqué dans le cadre de la publication de la loi de finances pour 2026. Il reprend l’ADN du statut du bailleur privé, comme son mécanisme d’amortissement, le plafonnement des loyers, la durée de location et les caractéristiques du bien.
Quels sont les avantages du dispositif ?
L’intérêt fiscal de la loi Jenbrun repose sur un amortissement forfaitaire (hors foncier) permettant de faire baisser les revenus fonciers imposables des propriétaires bailleurs particuliers. Le texte retient une exclusion forfaitaire du foncier à 20 %. Le taux d’amortissement applicable est donc de 80 % du prix d’acquisition.
Tableau comparatif (neuf vs ancien) – paramètres d’amortissement
| Paramètre | Neuf / VEFA / construction (bâtiment collectif) | Ancien avec travaux lourds (bâtiment collectif) |
|---|---|---|
| Assiette amortissable | Prix net de frais hors foncier (foncier forfaitairement 20 %) | Prix net de frais + travaux le cas échéant, hors foncier (foncier forfaitairement 20 %) |
| Taux “intermédiaire” | 3,5 % / an | 3 % / an |
| Majoration “social / très social” | + 1 point (social) ou + 2 points (très social) | + 0,5 point (social) ou + 1 point (très social) |
| Point de départ de l’amortissement | 1er jour du mois d’achèvement (ou acquisition si postérieure) | 1er jour du mois d’achèvement des travaux (ou acquisition si postérieure) |
| Plafond annuel (foyer fiscal) | 8 000 € / an (majoré à 10 000 € ou 12 000 € si ≥ 50 % des revenus bruts concernés relèvent du social / très social) | Même plafond, commun aux deux volets (i et j) |
| Engagement de location | 9 ans, résidence principale, plafonds loyer/ressources, location dans les 12 mois | 9 ans, mêmes plafonds, location dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux |
À noter : la communication gouvernementale sur “Relance logement” met aussi en avant qu’un déficit foncier peut, sous conditions, s’imputer sur le revenu global jusqu’à 10 700 €.
Pourquoi investir avec le dispositif en 2026 ?
Le contexte 2026 est marqué par une tension durable sur l’offre, et par une amélioration plus progressive qu’attendue des conditions de marché.
Côté construction neuve, les autorisations restent faibles : sur 12 mois (décembre 2024 à novembre 2025), environ 378 806 logements ont été autorisés, soit –9,5 % par rapport à la moyenne des cinq années précédentes (SDES).
Côté financement, le taux moyen des nouveaux crédits à l’habitat (hors renégociations) ressort à 3,10 % en novembre 2025 (Banque de France), niveau qui pèse encore sur la rentabilité immédiate des investissements, même si la production de crédit redémarre.
Côté marché ancien, les prix évoluent modestement : l’Insee mesure une hausse de +0,7 % sur un an au T3 2025 pour les logements anciens (France hors Mayotte).
Les Notaires de France décrivent une reprise “à bas régime”, avec 945 000 transactions en cumul à fin décembre 2025, en hausse d’environ 12 % sur un an mais encore ~25 % sous le pic de l’été 2021.
Enfin, sur le volet locatif, l’IRL au T4 2025 progresse de +0,79 % sur un an (Insee), ce qui donne un repère macro sur l’évolution possible des loyers indexés.
Dans ce contexte, l’enjeu du dispositif n’est pas seulement “d’ajouter un avantage”, mais de ré-équilibrer la décision d’investissement locatif longue durée via un amortissement plafonné et conditionné à des loyers et ressources encadrés.
Quelles sont les conditions à respecter pour investir avec ce dispositif ?
Biens et opérations éligibles
La version considérée comme adoptée vise des logements situés en France dans un bâtiment d’habitation collectif. Le neuf inclut l’acquisition de logements neufs ou en VEFA et les logements que le contribuable fait construire (avec règles de mise en location).
Pour l’ancien, l’éligibilité suppose des travaux répondant à des critères exigeants : travaux “concourant à la production d’un immeuble neuf” (référence TVA) ou travaux d’amélioration représentant au moins 30 % du prix d’acquisition, avec une logique de réhabilitation lourde.
Conditions de location
Le propriétaire s’engage à louer nu, à usage de résidence principale, de manière effective et continue, pendant au moins 9 ans, avec respect de plafonds de loyer et de ressources (références aux articles 199 novovicies et 199 tricies).
La mise en location doit intervenir dans les 12 mois (après l’achèvement pour le neuf, après l’achèvement des travaux pour l’ancien).
Plafonds d’amortissement et assiette
Le foncier est exclu via un forfait de 20 %, et la somme des déductions d’amortissement est plafonnée à 8 000 € par an et par foyer fiscal, avec majorations possibles à 10 000 € ou 12 000 € selon la part de revenus bruts affectée à la location sociale / très sociale.
Cas d’exclusion et reprises
La location à un membre du foyer fiscal ou à un parent/allié jusqu’au 2e degré est exclue, y compris via certaines structures.
En cas de non-respect des engagements, le texte prévoit un mécanisme de reprise via majoration du revenu net foncier (avec exceptions notamment en cas d’invalidité, licenciement ou décès).
Comment déclarer son investissement avec le dispositif
Le texte prévoit que le bénéfice est subordonné à une option exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l’année d’achèvement (ou d’acquisition si postérieure).
Sur le plan pratique, comme il s’agit d’une déduction rattachée aux revenus fonciers, la déclaration s’inscrit logiquement dans la mécanique habituelle “revenus fonciers” (formulaires fiscaux dédiés), mais les rubriques exactes et justificatifs attendus devront être précisés par l’administration (doctrine/BOFiP) au moment de l’entrée en vigueur opérationnelle : c’est l’approche la plus prudente tant que la “petite loi” publiée et les commentaires fiscaux ne sont pas disponibles.
Quelle différence avec le statut du bailleur privé ?
Le “statut du bailleur privé” est d’abord un concept de politique publique porté par un rapport parlementaire (Daubresse–Cosson) visant à stabiliser et relancer l’investissement locatif privé.
Le “dispositif Jeanbrun”, lui, correspond à la traduction législative débattue dans le PLF 2026 : un amortissement plafonné, attaché à des conditions de location nue (résidence principale, plafonds, durée), et cadré dans le CGI.
Questions & Réponses
Quelle différence entre le statut du bailleur privé, la loi Jeanbrun et le dispositif Relance Logement ?
Dans les faits, on parle de trois niveaux. Le niveau 1 : le statut du bailleur privé, la démarche/architecture initiale (rapport et débats). Le niveau 2 : Relance logement, l’appellation utilisée dans la communication gouvernementale pour présenter la mesure. Le niveau 3 : “Loi Jeanbrun” / “dispositif Jeanbrun”, un raccourci médiatique pour désigner le même bloc de réforme, adossé au PLF 2026, qui se matérialise juridiquement par l’amortissement “i” (neuf) et “j” (ancien avec travaux) au sein des revenus fonciers.
Peut-on investir seul avec ce dispositif ?
Oui : le texte vise le contribuable personne physique, et prévoit aussi l’application “dans les mêmes conditions” lorsque l’immeuble est détenu par une société non soumise à l’IS (logique transparente), à condition de respecter l’engagement de conservation des titres et les règles de location. Il est toutefois préférable de se faire accompagner par un professionnel de la défiscalisation immobilière.
Sera-t-il accessible en 2026 ?
La version considérée comme adoptée en nouvelle lecture prévoit une entrée en vigueur à compter du lendemain de la publication de la loi de finances pour 2026, et une fin au 31 décembre 2028.
En revanche, le texte précise lui-même qu’il est établi à titre provisoire et que seule la “petite loi” publiée ultérieurement fait foi : c’est donc la publication définitive qui conditionnera l’applicabilité pratique en 2026.