Qu’est-ce qu’une résidence de services pour les séniors ?

Une résidence séniors est un ensemble immobilier de logements privatifs, construit spécifiquement pour pouvoir accueillir des personnes âgées. Ces personnes n’ont pas un besoin de surveillance constante ou de soins, a contrario des résidents d’un EHPAD.

Les résidences pour séniors accueillent ainsi des personnes autonomes, tout en leur proposant des services nombreux et variés : réception et accueil, ménage des logements, lavage et fourniture de linge, etc.

Un loueur en meublé non professionnel acquiert ainsi un logement et signe un bail commercial avec l’exploitant de la résidence. Ce bail a une durée de neuf ans et permet au loueur de ne pas s’occuper de la gestion de son bien. Le loueur profite ainsi des avantages fiscaux de la LMNP et pouvait également prétendre à la réduction d’impôt de la loi Censi-Bouvard, dès lors que le bien était acquis avant le 31 décembre 2022, date de fin du dispositif.

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Pourquoi investir en LMNP dans un appartement d’une résidence séniors ?

Le contexte démographique est favorable

Nous évoluons actuellement au sein d’une société vieillissante. Aujourd’hui, la part des plus de 60 ans au sein de la population française est de 25 %. Les dernières prévisions de l’INSEE estiment qu’ils représenteront 30 % de la population en 2030 et un tiers en 2050.

Les besoins en accompagnement des seniors sont ainsi au cœur des priorités des pouvoirs publics. La loi « Grand âge et autonomie », bien que reportée, est toujours d’actualité et permettrait d’anticiper la demande croissante de logements pour séniors.

Des loyers garantis

Le bail signé par le loueur en meublés non professionnel et l’exploitant de la résidence séniors permet d’assurer le versement d’un loyer même en cas de période de logement vacant. Ces loyers garantis en résidence séniors permettent une rentabilité quasiment assurée pour cet investissement.

Les avantages fiscaux sont multiples

L’investissement dans une résidence séniors permet de cumuler les avantages fiscaux.

L’investisseur profite des avantages fiscaux procurés par le statut LMNP. Ce statut lui offre un abattement de 50 % sur ses revenus locatifs ou la possibilité de déduire les charges liées à son investissement. L’investisseur peut également récupérer la TVA liée à l’achat de son bien.

Toutefois, si l’investisseur souhaite récupérer la TVA, il doit effectuer un achat de logement neuf dans une résidence de services, proposant trois des quatre services suivants : entretien des parties communes, petit-déjeuner, fourniture du linge de maison, réception.

Il est aussi éligible à la réduction d’impôt liée au dispositif Censi-Bouvard. Cette loi lui permet une réduction d’impôt à hauteur de 11 % du montant du bien immobilier sur 9 ans. La condition d’éligibilité est la non-revente du bien au cours de cette période.

Les inconvénients d’un investissement dans ce type de logements

Privilégier un bon emplacement

L’emplacement doit être un des principaux points d’attention dans le cadre d’un investissement en résidence de services et à plus forte raison pour un investissement en résidence séniors. Il est ainsi important que la résidence soit située le plus proche possible des centres-villes. Elle doit également être à proximité des commodités (transports en commun, commerces, cabinets médicaux, etc.).

Un exploitant reconnu

La rentabilité de la résidence séniors est étroitement liée à sa bonne tenue et à sa reconnaissance. Ces conditions sont du ressort de l’exploitant. Il est ainsi nécessaire d’acquérir un bien géré par un exploitant reconnu.

Un exploitant bien implanté dans le secteur permet également de s’assurer de ses moyens financiers et donc de sa capacité à reverser les loyers.

Un investissement à long terme

Investir en LMNP dans une résidence séniors est un investissement à long terme : vous ne pourrez pas habiter votre logement même pour vos vieux jours. La revente des logements d’une résidence de service dépend de la renommée de la résidence, de la qualité de l’exploitant et de l’état de la gestion locative. Il faut ainsi bien prendre en compte l’exploitant dans sa réflexion d’investissement.

Les résidences éligibles en LMNP

Comment investir en résidence séniors ?

Plusieurs points importants sont à considérer avant d’investir en résidence seniors.

À commencer par la localisation de l’établissement. Il est recommandé de choisir une résidence située dans une zone avec une demande importante de logements pour seniors. C’est le cas, entre autres, des villes disposant d’infrastructures médicales réputées et de services adaptés aux personnes âgées.

Il faudra ensuite prêter attention aux services proposés par l’infrastructure. Les résidences seniors offrent, en général, des services comme la restauration, le ménage ou encore des activités sociales variées. Ces services peuvent justifier la pratique de loyers plus élevés et attirer un panel de locataires plus large. Le rendement annuel d’un logement senior peut atteindre 3 à 4 % selon les loyers pratiqués et le prix d’investissement de départ sera un critère à étudier avant de faire son choix.

De plus, la gestion entièrement pilotée par l’établissement, évite les déconvenues liées à la recherche de locataire. En effet, en faisant le choix d’investir en résidence seniors, les démarches locatives sont largement simplifiées pour le propriétaire, voire inexistantes ! La recherche de locataire, les visites du logement et de l’établissement, la sélection du candidat, tout comme le suivi et la réception des loyers sont autant de tâches attribuées au responsable de la résidence et non à l’investisseur. Les loyers lui seront directement reversés chaque mois ou chaque trimestre selon le fonctionnement des différents établissements.

Les promoteurs spécialisés dans les résidences séniors

Découvrez la liste des promoteurs proposant des logements à vendre dans des résidences pour senior partout en France :

Promoteur	Site internet	Adresse	Numéro de téléphone
Lp Promotion	www.lp-promotion.com	25 rue de Bayard, CS 71348, Toulouse (31069) Cedex 6	0 805 804 803
Revenu Pierre	www.revenupierre.com	0 rue Beffroy 92200 Neuilly	01 46 43 90 10
Cogedim	www.cogedim.com	87 rue de Richelieu – 75002 PARIS	01 56 26 24 00
Nexity	nexity.group	19, rue de Vienne – TSA 50029 – 75801 PARIS Cedex 08	01 85 55 10 00
Vinci Immobilier	www.vinci-immobilier.com	2313 boulevard de la Défense 92000 NANTERRE	01 55 38 80 00
Bouygues Immobilier	www.bouygues-immobilier.com	3 Bd Gallieni, 92130 Issy-les-Moulineaux	01 55 38 25 25
Nohée	www.nohee.fr	SNC au capital de 1 000 000 € – 394 648 455 RCS PARIS 87 rue de Richelieu 75002 PARIS	01 85 53 92 16