Tout savoir sur le dispositif Jeanbrun
Le dispositif Jeanbrun est un nouveau dispositif de défiscalisation, instauré par la loi de finances pour 2026. Découvrez l’avantage fiscal qu’il procure et ses conditions d’éligibilité.
En quoi consiste le dispositif Jeanbrun ?
Le dispositif Jeanbrun a été créé par l’article 47 de la loi de finances pour 2026 et prend le relai du statut du bailleur privé , resté en suspens jusqu’à l’adoption du budget en début d’année. C’est le nouveau mécanisme d’amortissement fiscal proposé par le Gouvernement pour soutenir l’investissement locatif et booster le secteur en berne depuis la disparition de la loi Pinel. Dans la loi publiée au Journal officiel le 20 février 2026, la mesure fiscale immobilière prend la forme d’avantages fiscaux (amortissement fiscal et déficit foncier cumulables) en faveur des propriétaires bailleurs, en échange d’un engagement locatif et de l’application d’un plafonnement des loyers. Les biens immobiliers concernés sont les logements situés dans des immeubles collectifs, neufs ou anciens avec réalisation de travaux représentant au moins 30 % du prix d’acquisition et permettant d’atteindre la classe A ou B du DPE
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L’évolution du projet d’une nouvelle loi de défiscalisation depuis le statut du bailleur privé
Face à la crise immobilière et au recul de l’investissement locatif, les professionnels du secteur ont engagé dès 2025 une réflexion sur la création d’un nouveau statut fiscal pour les propriétaires bailleurs. Le rapport Daubresse–Cosson, remis au Gouvernement le 30 juin 2025, a notamment proposé de favoriser l’investissement locatif privé grâce à un mécanisme d’amortissement fiscal. Ces travaux ont posé les bases du dispositif Jeanbrun, officiellement instauré par la loi de finances pour 2026.
Entré en vigueur le 21 février 2026, le dispositif Jeanbrun reprend les principaux objectifs du statut du bailleur privé : encourager l’investissement locatif en contrepartie de loyers plafonnés et d’un engagement de location de neuf ans minimum. Il permet aux propriétaires de déduire une partie de la valeur de leur bien de leurs revenus fonciers, sous certaines conditions. Applicable aux investissements réalisés jusqu’au 31 décembre 2028, il concerne les logements neufs et les logements anciens faisant l’objet de travaux importants, situés dans des immeubles collectifs.
Quels sont les avantages du dispositif ?
L’intérêt fiscal de la loi Jeanbrun repose sur un amortissement forfaitaire (hors foncier) permettant de faire baisser les revenus fonciers imposables des propriétaires bailleurs particuliers. Le texte retient une exclusion forfaitaire du foncier à 20 %. La base amortissable est donc de 80 % du prix d’acquisition ; le taux annuel appliqué à cette base varie de 3 % à 5,5 %.
Tableau comparatif (neuf vs ancien) – paramètres d’amortissement
| Paramètre | Neuf / VEFA / construction (bâtiment collectif) | Ancien avec travaux lourds (bâtiment collectif) |
|---|---|---|
| Assiette amortissable | Prix net de frais hors foncier (foncier forfaitairement 20 %) | Prix net de frais + travaux le cas échéant, hors foncier (foncier forfaitairement 20 %) |
| Taux “intermédiaire” | 3,5 % / an | 3 % / an |
| Majoration “social / très social” | + 1 point (social) ou + 2 points (très social) | + 0,5 point (social) ou + 1 point (très social) |
| Point de départ de l’amortissement | 1er jour du mois d’achèvement (ou acquisition si postérieure) | 1er jour du mois d’achèvement des travaux (ou acquisition si postérieure) |
| Plafond annuel (foyer fiscal) | 8 000 € / an (majoré à 10 000 € ou 12 000 € si ≥ 50 % des revenus bruts concernés relèvent du social / très social) | Même plafond, commun aux deux volets (i et j) |
| Engagement de location | 9 ans, résidence principale, plafonds loyer/ressources, location dans les 12 mois | 9 ans, mêmes plafonds, location dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux |
À noter : la communication gouvernementale sur “Relance logement” met aussi en avant qu’un déficit foncier peut, sous conditions, s’imputer sur le revenu global jusqu’à 10 700 € par an. Ce plafond est porté à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique qui font passer un logement de E, F ou G à A, B, C ou D, payés jusqu’au 31 décembre 2027.
Pourquoi investir avec le dispositif en 2026 ?
Le contexte 2026 est marqué par une tension durable sur l’offre, et par une amélioration plus progressive qu’attendue des conditions de marché.
Côté construction neuve, les autorisations restent faibles : d’octobre 2025 à septembre 2026, 369 723 logements ont été autorisés, soit 9,7 % de moins que la moyenne des cinq années précédentes selon la SDES.
Côté financement, le taux moyen des nouveaux crédits à l’habitat (hors renégociations) ressort à 3,32 % en août 2026, après 3,30 % en juillet (Banque de France), niveau qui pèse encore sur la rentabilité immédiate des investissements, même si la production de crédit redémarre.
Côté marché ancien, les prix évoluent modestement : les prix reculent : -0,8 % sur un an au deuxième trimestre 2026, selon les indices Notaires-Insee (Insee). Le volume de ventes se stabilise autour de 958 000 transactions sur douze mois à fin juin 2026.
Enfin, sur le volet locatif, l’indice de référence des loyers du 3e trimestre 2026, publié par l’Insee le 15 octobre 2026, s’établit à 148,06, en hausse de 1,57 % sur un an.
Dans ce contexte, l’enjeu du dispositif n’est pas seulement “d’ajouter un avantage”, mais de ré-équilibrer la décision d’investissement locatif longue durée via un amortissement plafonné et conditionné à des loyers et ressources encadrés.
Quelles sont les conditions à respecter pour investir avec ce dispositif ?
Biens et opérations éligibles
La loi vise des logements situés en France dans un bâtiment d’habitation collectif (les maisons individuelles sont exclues). Le neuf inclut l’acquisition de logements neufs ou en VEFA et les logements que le contribuable fait construire (avec règles de mise en location).
Pour l’ancien, l’éligibilité suppose des travaux répondant à des critères exigeants : travaux « concourant à la production d’un immeuble neuf » (référence TVA) ou travaux d’amélioration représentant au moins 30 % du prix d’acquisition, avec une logique de réhabilitation lourde qui doit permettre d’atteindre la classe A ou B du DPE.
Conditions de location
Le propriétaire s’engage à louer nu, à usage de résidence principale, de manière effective et continue, pendant au moins 9 ans, avec respect de plafonds de loyer et de ressources (références aux articles 199 novovicies et 199 tricies).
La mise en location doit intervenir dans les 12 mois (après l’achèvement pour le neuf, après l’achèvement des travaux pour l’ancien).
Plafonds d’amortissement et assiette
Le foncier est exclu via un forfait de 20 %, et la somme des déductions d’amortissement est plafonnée à 8 000 € par an et par foyer fiscal, avec majorations possibles à 10 000 € ou 12 000 € selon la part de revenus bruts affectée à la location sociale / très sociale.
Cas d’exclusion et reprises
La location à un membre du foyer fiscal ou à un parent/allié jusqu’au 2e degré est exclue, y compris via certaines structures.
En cas de non-respect des engagements, le texte prévoit un mécanisme de reprise via majoration du revenu net foncier (avec exceptions notamment en cas d’invalidité, licenciement ou décès). Le micro-foncier et le cumul avec la réduction Denormandie sur le même logement sont également exclus.
Quels sont les plafonds de loyers du dispositif Jeanbrun en 2026 ?
Plafonds de loyers Jeanbrun intermédiaires en 2026
Selon Service-Public, les plafonds intermédiaires en métropole sont fixés par zone géographique. Il s’agit de montants de référence mensuels hors charges et par mètre carré, avant application du coefficient de surface.
| Zone géographique | Loyer de référence maximal en 2026 |
|---|---|
| A bis | 19,71 €/m² |
| A | 14,64 €/m² |
| B1 | 11,80 €/m² |
| B2 et C (sur agrément, lorsque requis) | 10,26 €/m² |
En outre-mer, les plafonds de référence intermédiaires sont de 12,21 €/m² pour la Guadeloupe, la Guyane, la Martinique, La Réunion, Mayotte, Saint-Martin et Saint-Pierre-et-Miquelon, et de 14,46 €/m² pour la Polynésie française, la Nouvelle-Calédonie et Wallis-et-Futuna.
Le montant maximal mensuel dépend également de la surface utile S du logement. Le coefficient appliqué est 0,7 + 19/S, arrondi à deux décimales et plafonné à 1,2. La surface utile inclut la surface habitable et, dans les limites légales, une part des surfaces annexes.
Exemple : pour un logement de 45 m² sans annexe situé en zone A, le coefficient est de 1,12. Le plafond intermédiaire est d’environ 738 € hors charges par mois (14,64 € × 1,12 = 16,40 €/m² après arrondi, puis × 45 m²). Les règles d’encadrement des loyers éventuellement applicables localement doivent également être respectées.
Plafonds de loyers sociaux et très sociaux en 2026
Contrairement aux loyers intermédiaires, les plafonds de loyers sociaux et très sociaux sont déterminés commune par commune, ou par arrondissement à Paris, Lyon et Marseille, selon les références utilisées pour le dispositif Loc’Avantages.
| Niveau de location | Détermination du plafond de loyer |
|---|---|
| Intermédiaire | Barème par zone géographique, avec coefficient de surface |
| Social (Loc2) | Plafond local correspondant à une décote de 30 % par rapport au loyer de marché de référence |
| Très social (Loc3) | Plafond local correspondant à une décote de 45 % par rapport au loyer de marché de référence |
Quels sont les plafonds de ressources à respecter pour bénéficier de la loi Jeanbrun ?
Plafonds de ressources Jeanbrun : location intermédiaire en 2026
Les ressources des locataires ne doivent pas excéder les montants suivants, selon la zone géographique et la composition du foyer. Il s’agit des revenus fiscaux de référence annuels pris en compte pour un bail conclu en 2026.
| Composition du foyer | A bis | A | B1 | B2 et C |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 44 344 € | 44 344 € | 36 144 € | 32 530 € |
| Couple | 66 276 € | 66 276 € | 48 268 € | 43 439 € |
| 1 personne à charge | 86 878 € | 79 666 € | 58 043 € | 52 239 € |
| 2 personnes à charge | 103 727 € | 95 427 € | 70 073 € | 63 066 € |
| 3 personnes à charge | 123 415 € | 112 968 € | 82 432 € | 74 189 € |
| 4 personnes à charge | 138 874 € | 127 122 € | 92 900 € | 83 611 € |
| Par personne supplémentaire | + 15 471 € | + 14 164 € | + 10 364 € | + 9 325 € |
Plafonds de ressources Jeanbrun : location sociale en 2026
Pour une location sociale, les revenus fiscaux des locataires doivent respecter des plafonds moins élevés que ceux de la location intermédiaire. Les barèmes 2026 correspondent aux ressources du niveau Loc2 de Loc’Avantages.
| Composition du foyer | A bis | A | B1 | B2 et C |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 32 463 € | 32 463 € | 26 460 € | 23 814 € |
| Couple | 48 521 € | 48 521 € | 35 338 € | 31 804 € |
| 1 personne à charge | 63 604 € | 58 324 € | 42 494 € | 38 244 € |
| 2 personnes à charge | 75 940 € | 69 863 € | 51 302 € | 46 171 € |
| 3 personnes à charge | 90 352 € | 82 705 € | 60 349 € | 54 315 € |
| 4 personnes à charge | 101 674 € | 93 072 € | 68 016 € | 61 214 € |
| Par personne supplémentaire | + 11 330 € | + 10 371 € | + 7 588 € | + 6 828 € |
Plafonds de ressources Jeanbrun : location très sociale en 2026
La location très sociale vise des ménages disposant de revenus plus modestes. Elle applique les plafonds du niveau Loc3 de Loc’Avantages, en contrepartie d’un taux d’amortissement Jeanbrun plus élevé.
| Composition du foyer | A bis | A | B1 | B2 et C |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 17 855 € | 17 855 € | 14 553 € | 13 097 € |
| Couple | 29 114 € | 29 114 € | 21 204 € | 19 082 € |
| 1 personne à charge | 38 164 € | 34 995 € | 25 497 € | 22 946 € |
| 2 personnes à charge | 41 995 € | 38 635 € | 28 369 € | 25 533 € |
| 3 personnes à charge | 49 695 € | 45 490 € | 33 195 € | 29 875 € |
| 4 personnes à charge | 55 921 € | 51 190 € | 37 408 € | 33 668 € |
| Par personne supplémentaire | + 6 230 € | + 5 703 € | + 4 172 € | + 3 754 € |
Comment déclarer son investissement avec le dispositif
La déclaration d’un investissement Jeanbrun relève du régime réel des revenus fonciers. L’investisseur doit exercer une option pour bénéficier de l’amortissement fiscal lors de la déclaration des revenus de l’année d’achèvement du logement ou des travaux, ou de son acquisition si elle est postérieure.
Cette option est irrévocable pour le logement concerné et s’accompagne d’un engagement de location nue d’au moins neuf ans. La déclaration repose sur les formulaires relatifs aux revenus fonciers, notamment le formulaire n° 2044 ou sa version spéciale selon la situation. Les rubriques et modalités pratiques propres au dispositif Jeanbrun devront être vérifiées lors de la campagne fiscale correspondante.
Quelle différence avec le statut du bailleur privé ?
Le “statut du bailleur privé” est d’abord un concept de politique publique porté par un rapport parlementaire (Daubresse–Cosson) visant à stabiliser et relancer l’investissement locatif privé.
Le “dispositif Jeanbrun”, lui, correspond à la traduction législative adoptée dans la loi de finances pour 2026 : un amortissement plafonné, attaché à des conditions de location nue (résidence principale, plafonds, durée), et cadré dans le CGI.
Questions & Réponses
Quelle différence entre le statut du bailleur privé, la loi Jeanbrun et le dispositif Relance Logement ?
Dans les faits, on parle de trois niveaux. Le niveau 1 : le statut du bailleur privé, la démarche/architecture initiale (rapport et débats). Le niveau 2 : Relance logement, l’appellation utilisée dans la communication gouvernementale pour présenter la mesure. Le niveau 3 : “Loi Jeanbrun” / “dispositif Jeanbrun”, un raccourci médiatique pour désigner le même bloc de réforme, adossé au PLF 2026, qui se matérialise juridiquement par l’amortissement “i” (neuf) et “j” (ancien avec travaux) au sein des revenus fonciers.
Peut-on investir seul avec ce dispositif ?
Oui : le texte vise le contribuable personne physique, et prévoit aussi l’application “dans les mêmes conditions” lorsque l’immeuble est détenu par une société non soumise à l’IS (logique transparente), à condition de respecter l’engagement de conservation des titres et les règles de location. Il est toutefois préférable de se faire accompagner par un professionnel de la défiscalisation immobilière.
La loi Jeanbrun est-elle applicable en 2026 ?
Oui. Le dispositif Jeanbrun est entré en vigueur le 21 février 2026. Il s’applique aux investissements éligibles réalisés jusqu’au 31 décembre 2028. L’investisseur doit notamment respecter les conditions relatives au logement, à la location nue, à la durée d’engagement et aux plafonds de loyers et de ressources.
Qu’est-ce que le Super Jeanbrun ?
Le montage Super Jeanbrun, c’est le nom donné au cumul du Logement locatif intermédiaire (LLI) et de l’amortissement Jeanbrun sur un appartement neuf. L’achat se fait via une SCI à l’impôt sur le revenu : le LLI apporte la TVA à 10 % et une créance égale à la taxe foncière, le Jeanbrun un amortissement de 3,5 % par an plafonné à 8 000 € par foyer. Pour bénéficier de ce cumul, le logement doit être loué nu, en zone A bis, A ou B1, et les locataires doivent respecter les plafonds de loyers intermédiaires.
Le dispositif Jeanbrun pourrait-il évoluer en 2026 ?
Le projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement prévoit plusieurs assouplissements destinés à faciliter l’investissement locatif, particulièrement dans les logements anciens. Après son adoption par le Sénat en juillet 2026, le texte a poursuivi son examen à l’Assemblée nationale en septembre. Les nouvelles modalités envisagées devront toutefois être confirmées par l’adoption définitive et la promulgation de la loi avant de pouvoir être appliquées.