Le marché secondaire du LMNP s’organise afin, qu’en tant que deuxième acheteur, vous bénéficiez du même objectif que le premier : dégager des revenus défiscalisés. Vous allez pouvoir investir en LMNP dans un logement ancien ou dans une résidence de services de types tourisme, affaires, étudiante ou médicalisée (Ehpad), en tant que seconde main. Il n’en demeure pas moins que les avantages sont encore nombreux.

Revente LMNP : les avantages

Lors de votre revente LMNP, vous pourrez conserver certains avantages avec ce type d’investissement :

• Des revenus immédiats dès l’acquisition du logement meublé sur le marché secondaire.
• Un taux de rentabilité déjà connu et non prévisionnel comme c’est le cas lorsque vous achetez un bien neuf ou en VEFA.
• Un emplacement de la location LMNP qui a déjà fait ses preuves et parfois même une résidence située dans un lieu exceptionnel qui ne serait plus possible aujourd’hui.
• Pour un investissement en résidence de services, un gestionnaire déjà en place qui a déjà pu prouver ses compétences et la qualité de ses services.
• Des charges et taxes foncières, avec la possibilité d’amortir tous les frais inhérents à la location du bien même s’il s’agit d’un second achat.
• Si vous n’avez pas jumelé avec Censi-Bouvard et encore sous l’obligation de détention pour 9 ans, vous avez la possibilité d’effectuer une revente LMNP à tout moment.
• Des prix d’achat des locations meublées moins élevés que dans le neuf.

Les inconvénients de la revente LMNP

Afin de réaliser une bonne vente LMNP, il faut déjà avoir réalisé un bon achat les années précédentes. Il est important de bien choisir sa location meublée dans une résidence de services à fort potentiel. Beaucoup d’investisseurs déchantent au bout de quelques années lorsque l’Ehpad dans laquelle ils ont investi a mauvaise réputation et n’attire pas les personnes âgées, ou qu’une résidence de tourisme n’a pas le succès escompté à cause d’une mauvaise gestion. Auquel cas la rentabilité baisse et tout le monde cherche à revendre son logement meublé dont personne ne veut ! D’où l’importance de s’assurer de la qualité et du sérieux de votre futur gestionnaire lorsque vous optez pour un investissement en résidence de services.

Pour un bien en LMNP qui a été acquis dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard, c’est-à-dire pour un achat dans un logement neuf meublé, vous avez pu récupérer les 20 % de TVA amortie sur 20 ans. Il n’est pas possible d’y prétendre pour un achat sur le marché secondaire. Si vous êtes le bailleur et que vous vendez votre bien dans les 20 ans qui suivent son achat, vous devrez rendre le montant de la TVA perçu à raison de 1/20ème par année restant à couvrir.

La réintégration de l’amortissement à la revente

Depuis la réforme du statut LMNP en 2025, l’amortissement effectué sur un bien LMNP doit être réintégré à la revente de ce dernier. Cette réintégration de l’amortissement est à prendre en compte pour les futurs investissements avec le statut, car elle a un effet radical sur la rentabilité de l’investissement locatif.

Jusqu’au 14 février 2025, un loueur en meublé non-professionnel pouvait déduire l’amortissement de la valeur du bâtiment sans que ces déductions ne viennent majorer la plus-value lors de la revente. La loi de finances pour 2025 a mis fin à cette dissociation. Les amortissements réellement déduits sur le logement (hors mobilier) sont dorénavant soustraits au prix d’acquisition pour calculer la plus-value, par application de l’article 150 VB du CGI. Concrètement, la formule devient :

Plus-value imposable = Prix de vente – (Prix d’achat – Amortissements pratiqués)

Cette évolution rapproche la fiscalité du LMNP de celle du LMP : la charge fiscale est reportée mais non effacée, ce qui appelle un arbitrage plus fin entre vendre, conserver ou basculer en LMP ou détention via une SCI. Les amortissements restent toutefois pertinents durant la détention : ils abaissent l’assiette d’impôt et de prélèvements sociaux sur les loyers, avant d’être « rattrapés » seulement à la sortie.

Exemple de réintégration

Imaginons un investisseur ayant acheté un studio meublé pour 150 000 € il y a 10 ans. Il a opté pour le régime réel et a amorti 35 000 € sur la seule composante « bâtiment » sur les 10 dernières années. En 2026, après 10 ans de location LMNP, il revend le bien 200 000 €.

Avant 2025, le calcul de la base imposable pour la plus-value immobilière était : 200 000 € – 150 000 € = 50 000 €.

Depuis 2025, le calcul se fait sur la base imposable suivante : 200 000 € – (150 000 € – 35 000 €) = 85 000 €.

Cela augmente donc l’imposition sur la plus-value à la revente, réduisant l’attractivité du statut LMNP.