Tout savoir sur le régime réel en LMNP
Dans le cadre d’un investissement LMNP, deux régimes d’imposition sont possibles : le régime micro-BIC et le régime réel en LMNP, aussi nommé régime en bénéfice réel. Le choix du régime est laissé à la charge du loueur en meublé seulement si les revenus locatifs ne dépassent pas un certain montant.
Avoir une vue d’ensemble des différentes possibilités est important dans le cadre d’un investissement via le statut LMNP. Les explications complètes et détaillées du régime réel en LMNP vous sont ainsi présentées ci-dessous.
Rappel : qu’est-ce que le régime réel en LMNP ?
Le régime réel s’applique automatiquement si vos recettes annuelles, perçues lors de votre activité locative, dépassent le seuil du micro-BIC. Le choix du régime d’imposition est laissé à votre appréciation si vos recettes ne dépassent pas ce seuil. Vous pouvez alors choisir soit le régime micro-BIC, soit le régime réel.
Les seuils du micro-BIC varient selon l’année des recettes :
Revenus 2025 (à déclarer au printemps 2026)
- 77 700 € pour la location meublée longue durée (bail classique, étudiant, mobilité) et pour les meublés de tourisme classés ou chambres d’hôtes.
- 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés (Airbnb sans classement), depuis la loi Le Meur du 19 novembre 2024.
Revenus 2026 (à déclarer au printemps 2027)
- 83 600 € pour la location meublée longue durée et les meublés classés / chambres d’hôtes.
- 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés (seuil figé par la loi Le Meur).
Le régime réel en LMNP vous permet de calculer votre bénéfice imposable en déduisant de vos revenus locatifs l’ensemble des charges, contrairement au régime micro-BIC qui applique un abattement forfaitaire (50 % en règle générale, 30 % pour les meublés non classés).
Comment opter pour le régime réel ?
Dans le cas où vos revenus locatifs ne dépassent pas le seuil de 77 700 €, vous êtes amenés à effectuer un choix entre le régime micro-BIC et le régime réel en LMNP. Il convient donc d’étudier attentivement les régimes pour déterminer celui le plus adapté à votre situation.
Le régime réel permet de déduire la totalité des charges locatives. Cette spécificité diminue le montant sur lequel vous serez imposé. Ce régime d’imposition est ainsi généralement plus avantageux, mais il en résulte également des formalités administratives plus contraignantes.
Il n’existe pas de liste indiquant les charges déductibles. Toutefois, elles doivent répondre aux conditions générales de déduction des charges en BIC, à savoir :
- Être inscrites dans l’intérêt direct de la location, ou se rattacher à la gestion normale de l’activité ;
- Correspondre à une charge effective et être suffisamment justifiable ;
- Être inscrites dans les charges de l’exercice pour lequel elles ont été engagées.
Vous pouvez par exemple déclarer les charges suivantes : les intérêts et frais d’emprunt, les frais de notaire, la taxe foncière, les charges de copropriété, les assurances du logement, les travaux de réparation ou de remplacement, les consommations du locataire si les contrats restent à votre nom, les dépenses d’entretien, l’amortissement du bien, etc.
à savoir
Depuis le 15 février 2025 (article 84 de la loi de finances 2025), les amortissements déduits au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. Concrètement, le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value est minoré du montant des amortissements pratiqués, ce qui augmente l’imposition lors de la cession. Sont exonérées de cette réintégration : les résidences de services (étudiantes, seniors, EHPAD) et les transmissions à titre gratuit (donation, succession).
Comment déclarer son investissement LMNP en régime réel ?
Si vos recettes dépassent le seuil de 77 700 €, le régime réel en LMNP s’applique automatiquement. Dans le cas inverse, vous devez indiquer votre choix pour l’imposition au régime réel en LMNP lors de votre déclaration d’existence.
Si vous êtes en cours d’activité et actuellement imposé au régime micro-BIC, vous pouvez lever l’option pour le régime réel par plusieurs canaux :
- En ligne, depuis votre espace professionnel impots.gouv.fr.
- Par simple courrier libre adressé au Service des Impôts des Entreprises (SIE) dont dépend votre bien.
- Lors du dépôt de votre déclaration de résultats si l’option y est mentionnée.
La demande doit être levée au plus tard à la date limite de dépôt de la déclaration de résultats de l’année concernée, soit en pratique mi-mai de l’année suivante. Depuis la loi de finances 2022, l’option est valable un an et reconductible tacitement chaque année, sauf renonciation expresse. Vous n’êtes donc plus engagé sur 2 ou 3 ans comme c’était le cas auparavant.
En tant que loueur en meublé non professionnel sous le régime réel, vous déposez chaque année une liasse fiscale comprenant le formulaire n°2031-SD et ses annexes 2033-A à 2033-G auprès du SIE, puis vous reportez votre résultat imposable sur la déclaration complémentaire n°2042-C-PRO.
à savoir
Depuis la loi de financement de la Sécurité sociale 2026, les revenus LMNP sont soumis aux prélèvements sociaux au taux de 18,6 % (contre 17,2 % auparavant). Cette hausse s’applique depuis l’imposition des revenus 2025, déclarés au printemps 2026. La location nue (revenus fonciers), elle, reste soumise à 17,2 %.
- En savoir plus sur la déclaration LMNP
Exemple d’un investissement via le régime réel en tant que loueur en meublé non professionnel
Prenons l’exemple de l’acquisition d’un logement étudiant, loué 500 € par mois. Les revenus annuels locatifs sont de 6 000 €. Vous décidez de déclarer ces revenus sous le régime micro-BIC, vous serez ainsi imposé sur la base de 3 000 €.
Si vous déclarez ces revenus sous le régime réel en LMNP, vous pouvez soustraire la totalité des charges déductibles. Pour cet exemple, prenons les charges déductibles suivantes :
- Les intérêts et frais de dossier suite à l’achat à crédit du bien : 900 €
- Les achats d’ameublement : 1000 €
- Les travaux de rénovation : 500 €
- Les honoraires de gestion locative : 400 €
- Les frais de comptabilité : 500 €
Le total de ces charges s’élève à 3 300 €. En optant pour le régime réel en LMNP, vous n’êtes imposé que sur 2 700 €, soit 300 € de moins que sous le régime micro-BIC.