LMNP : Nos 4 conseils pour louer un appartement meublé

Pour louer un appartement meublé en LMNP :

• Pour louer un appartement meublé en LMNP vous devez être très vigilant sur l’emplacement du bien selon le type de résidence que vous allez choisir.
• Pour une résidence de tourisme : veillez à être situé dans un secteur touristique en bord de mer ou à proximité des pistes à la montagne. Privilégiez les stations de ski ou balnéaires qui ne sont pas encore phares mais le seront dans les prochaines années : Les Arcs, Les Menuires ou Argelès-sur-Mer ou Trouville.
• Pour une résidence d’affaires : il faut qu’elle soit à proximité de lieux de transfert tels une gare ou un aéroport dans une grande métropole française. Privilégiez les quartiers d’affaires et les zones industrielles à proximité pour investir.
• Pour une résidence étudiante : il est primordial que la résidence soit à proximité d’une école, d’une université mais également proche des transports. Les résidences sécurisées sont aussi appréciées des parents qui laissent pour la première fois leur enfant vivre en dehors de chez eux.
• Pour une résidence médicalisée de type Ehpad : vous devez faire attention à l’emplacement de la maison de retraite, elle ne doit pas être trop éloignée des cœurs de ville afin que les résidents ne se sentent pas davantage isolés de leurs familles. Il faut aussi s’assurer de la qualité du gestionnaire et du personnel médical. La réputation d’une maison de retraite peut très vite se dégrader et votre rentabilité par la même occasion.

2/ Bien choisir son logement

Pour louer un appartement meublé en LMNP classique :

• Vous devez être vigilant à la typologie du bien. Il est important de déterminer la cible de locataires que vous souhaitez atteindre. Si vous optez pour des familles, il faut plutôt choisir un T3 ou T4 voire plus. Néanmoins, il est rare que des familles entières habitent dans un logement meublé. Elles souhaitent plutôt meubler à leur goût leur habitation.
• Il est préférable d’opter pour des logements meublés de petite surface tels les studios ou T1 bis voire T2 qui sont plus recherchés par les étudiants ou les personnes en vacances, si vous souhaitez louer votre bien LMNP de manière ponctuelle. Même si la rotation locative est plus importante avec un studio et que le risque de vacance locative est plus important, vous trouverez plus facilement des locataires pour ce type de bien meublé, car il manque de studios meublés sur le marché immobilier français.

à savoir

Selon votre cible de clientèle, il est important d’adapter les meubles. Pour des jeunes, n’hésitez pas à mettre de la couleur dans votre intérieur. Pour un intérieur plus basique, misez sur des couleurs traditionnelles (blanc, noir, gris) et sur le fonctionnel.

Pour louer un appartement meublé en LMNP :

• Selon le choix de votre résidence de services, vous devez veiller à la qualité du gestionnaire de votre résidence qui sera déterminant dans la réussite de votre investissement locatif.
• Si vous investissez sur le marché de la LMNP occasion, vérifiez que tous les meubles et les équipements mis à disposition des locataires soient en bon état.

Attention à la réglementation en vigueur

Un investisseur en LMNP doit se tenir informé des évolutions des réglementations, notamment concernant la mise en location des logements. Par exemple, avec la loi Climat et résilience du 24 août 2021, il est interdit de procéder à la remise en location de passoires thermiques avec un DPE inférieur ou égal à G depuis le 1er janvier 2025. En 2028, les logements classés F seront également concernés.

3/ Bien s’entourer avec des professionnels qualifiés

Il est primordial pour réussir son achat de s’entourer de professionnels aguerris pour un investissement en LMNP classique. Vous devez d’abord, vous entourer d’un professionnel compétent en gestion de patrimoine ou en comptabilité.

Ce sera aussi l’occasion de créer le dossier du montage financier. Il faudra également vous rapprocher d’un professionnel de l’immobilier qui vous aidera à trouver le bien idéal et vous permettra de rentabiliser votre achat. Il sera aussi en position de vous conseiller un gestionnaire d’une résidence de services plutôt qu’un autre, lorsqu’il s’agit d’un investissement LMNP en résidence. Vous êtes dans l’obligation de laisser la gestion de votre bien situé dans une résidence de services à un exploitant commercial qui aura, lui, l’obligation de vous verser tous les mois un revenu. Il est important de bien le choisir car le plus gros problème pour vous, c’est qu’il fasse faillite auquel cas vous ne toucheriez plus de loyers et risqueriez de perdre les avantages du statut LMNP.

• Plus de détails pour réussir sa location LMNP

à savoir

Il ne faut pas investir en LMNP pour revendre votre bien dans moins de 10 ans. Il s’agit d’un investissement sur le long terme, qui demande à être conservé le plus longtemps possible afin de le rentabiliser.

Si vous souhaitez investir dans un appartement neuf non meublé, privilégiez plutôt un investissement dans le cadre d’un dispositif de défiscalisation immobilière, cela vous permettra d’optimiser votre fiscalité. Par exemple, un investissement éligible au dispositif Denormandie permet de réduire votre impôt jusqu’à 63 000 €.

4/ Bien choisir ses assurances

En achetant une location LMNP, vous devez veiller à posséder une assurance emprunteur qui prendra le relais en cas de décès de l’investisseur. Car la principale conséquence du décès de l’investisseur mais également dans le cas de la donation du bien cela entraîne une imposition directe des bénéfices et des plus-values réalisées.

Dans le cadre de la mise en location, il est également important de souscrire une assurance propriétaire non occupant (PNO). Cela est d’autant plus vrai pour les investissements en LMNP, concernant majoritairement des appartements en copropriété. Cette assurance couvre les risques en cas de vacance locative, mais également si le logement est loué, et contre plusieurs types d’aléas :

• incendie,
• dégât des eaux,
• vol et vandalisme,
• catastrophe naturelle et technologique,
• etc.

Un propriétaire bailleur peut également avoir intérêt à souscrire une garantie loyer impayé (GLI), qui le protégera si son locataire ne paye plus son loyer.