La lmnp est un statut et non une loi. En effet, le statut LMNP n’offre pas de réduction ou de déduction d’impôt mais la possibilité de dégager des revenus du patrimoine issus des loyers qui deviennent non imposables.

Les avantages du statut LMNP sont cumulables avec ceux de la loi Censi-Bouvard.

Ces deux dispositifs ont pour point commun de vous permettre de défiscaliser en louant des biens meublés. Le statut LMNP concerne des logements à titre de résidence principale ou saisonnière ou temporaire.

Et si vous investissez dans un logement meublé situé dans une résidence de services de type étudiante, médicalisée, de tourisme ou d’affaires, vous pourrez récupérer la TVA à hauteur de 20% grâce à la fiscalité lmnp. Ainsi, si vous achetez un bien d’une valeur de 100 000€, vous ne le payerez en réalité que 80 000€.

Les revenus perçus par la location de votre chambre d’hôte, de votre studio meublé à un étudiant ou de votre T1 en bord de mer pour les vacanciers seront défiscalisables. C’est-à-dire que cet argent touché tous les mois ne sera pas entièrement imposable, à condition de bien respecter les critères du statut LMNP.


Exemple du statut LMNP

Pierre et Jeanne ont 40 ans et on décidé d’acheter un bien meublé en statut lmnp dans une résidence étudiante neuve répondant aux critères d’une résidence de services. Avec cet investissement, ils souhaitent se garantir un revenu complémentaire au moment de leur retraite.

Montant du bien TTC 80 000€
Montant hors TVA (20%) 64 000€
Apport 0€
Somme empruntée 64 000€
Durée du crédit et son taux 20 ans à 2,3%
Montant des mensualités 332,94€
Montant du loyer mensuel 350€

En se basant sur cette simulation réalisée avec meilleurtaux.com, votre crédit se rembourserait automatiquement tous les mois, en vous dégageant même 15,06€/mois de bénéfices.

Sachant que dès la deuxième année, votre loyer peut-être revalorisé à hauteur de 1% en moyenne, à l’issue des 20 ans de remboursement de crédit, le couple de retraités aura complètement remboursé leur location étudiante meublée, tout en générant des revenus locatifs non imposables.


 Les critères du statut LMNP

La location ou la sous-location d’un logement meublé est considérée comme une activité commerciale, par conséquent, les loyers sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, et non des revenus fonciers, comme c’est le cas pour les locations nues.

Afin d’être éligible au statut LMNP vous devez également déclarer moins de 23 000€ de revenus par an. Si le montant dépasse ces 23 000€, vous devrez opter pour le statut en lmp. Vous devez également veiller à ce que 50% de vos revenus globaux ne soient pas issus des revenus de la locations des logements meublés.

Selon le régime d’imposition pour lequel vous aurez opté, les avantages ne sont pas les mêmes. Vous pouvez déclarer vos revenus issus des locations meublées en régime micro-bic ou en régime réel.


Statut LMNP : le régime micro-bic

Le régime micro-Bic est un régime simplifié d’imposition qui n’est possible que si vous déclarez moins de 32 000€ par an. Aucune charge n’est déductible (tels les frais d’entretiens, de travaux ou d’assurances) mais le revenu net imposable est calculé après un abattement de 50%.

Par exemple : La location de votre logement meublé à un étudiant vous rapporte 320€ par mois soit 3 840€ par an. En déclarant vos revenus en régime micro-bic, vous ne serez imposé que sur la base de 1 920€, soit la moitié du montant réellement perçu grâce à votre investissement en statut LMNP.

Le but ultime des investisseurs qui utilisent le statut lmnp est bel et bien de générer des revenus défiscalisés.

Le régime en micro-bic s’applique pour les locations à usage de résidence principale, à usage temporaire ou aux locations saisonnières.

Attention : L’année de démarrage avec le statut LMNP ou de cessation de l’activité, le plafond habituellement fixé à 32 900€/an est calculé en fonction du nombre de jours de l’activité. Ainsi, si votre activité commence au 1er juin, le calcul se fera sur la base de 245 jours et non 365. Le plafond de revenus à ne pas dépasser pour prétendre au régime micro-bic est donc de [(32 900×245) /365] = 22 083€.

À noter : Pour certaines locations saisonnières de types gîtes ruraux classés “Gîtes de France”, chambres d’hôte ou meublés de tourisme, l’abattement forfaitaire pour charges n’est pas de 50% mais de 71% et le plafond à ne pas dépasser par an pour déclarer au régime micro-bic est de 82 200€ par an.


Statut LMNP : le régime réel

Si vos charges liées à l’entretien de vos locations meublées sont supérieures à l’abattement de 50% auquel vous pouvez prétendre en régime micro-bic, vous avez plutôt intérêt à passer en régime réel. Cela devient une obligation si les revenus de vos locations dépassent 32 900€ par an. Notez que si vos revenus issus des loyers sont supérieurs à 23 000€, vous devez opter obligatoirement pour le statut de loueur meublé professionnel.

Ce régime vous permet de déduire l’ensemble des dépenses liées au logement meublé sous le statut LMNP. Il existe deux catégories de charges qui peuvent être déduites : les charges calculée, comme par exemple :

  • les intérêts et frais d’emprunt
  • les frais de notaire
  • la taxe foncière
  • les charges de copropriétés
  • les assurances liées au logement
  • les travaux de réparation ou de remplacement
  • les consommations du locataire si les contrats restent à votre nom
  • les dépenses d’entretien : nettoyages, espaces verts…

Les dépenses réelles pour défiscaliser avec le statut LMNP comme par exemple :

  • l’amortissement du bien : déduire chaque année la perte de valeur estimée du bien qui doit rester constante. Pour un logement ancien (voir LMNP ancien), la durée d’amortissement est de 50 ans par exemple, vous pouvez alors déduire chaque année, 2% de sa valeur de construction. Les meubles sont aussi amortissables.
  • les provisions : vous pouvez tenir compte des provisions prévues pour faire face à un litige en cours avec un locataire ou un fournisseur.

Pour aller plus loin sur le statut LMNP