Le statut LMNP
Investir dans un bien meublé vous tente et vous aimeriez donc en savoir plus sur le statut de loueur en meublé non professionnel ? Nous vous détaillons ici tout ce qu’il faut savoir sur ce type d’investissement : conditions, avantages, différences entre les régimes envisageables, … Vous serez bientôt incollable sur le statut LMNP !
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Tout savoir sur le statut
Le statut de loueur de meublés non professionnel permet au bailleur de louer des locaux (chambre ou appartement) meublés afin qu’ils soient immédiatement habitables par le locataire. Le statut LMNP diffère des lois de défiscalisation, car il n’offre pas de réduction ou de déduction d’impôt, mais la possibilité de dégager des revenus issus des loyers qui deviennent non imposables.
Le statut du loueur meublé non professionnel présente plusieurs avantages fiscaux. En fonction du régime d’imposition choisi, le loueur en meublé non professionnel peut déduire de ses revenus une partie ou la totalité des charges. Il peut également amortir l’immeuble et le mobilier qu’il contient.
Les avantages du statut de loueur en meublé non professionnel sont cumulables avec ceux de la loi Censi-Bouvard. Ces deux dispositifs ont comme point commun de vous permettre de défiscaliser en louant des biens meublés. Le statut LMNP concerne des logements à titre de résidence principale, saisonnière ou temporaire.
Si vous investissez dans un logement meublé, situé dans une résidence de services de type étudiante, médicalisée, de tourisme ou d’affaires, vous pourrez récupérer la TVA à hauteur de 20 % grâce à la fiscalité LMNP. Ainsi, si vous achetez un bien d’une valeur de 100 000 €, vous ne le paierez en réalité que 83 333 €.
Les revenus perçus par la location de votre chambre d’hôte, de votre studio meublé à un étudiant ou de votre T1 en bord de mer pour les vacanciers seront défiscalisables, c’est-à-dire que cet argent touché tous les mois ne sera pas entièrement imposable, à condition de bien respecter les critères du statut LMNP.
à savoir
Une proposition de loi adoptée à l’Assemblée en première lecture le lundi 29 janvier 2024 risque de remettre en cause la fiscalité des meublés touristiques en France. Le texte vise à réduire l’abattement fiscal des locations de type « Airbnb » à 30 % (contre 71 % pour les locations homologuées et 50 % pour les autres logements touristiques), soit le même taux que la location nue.
Exemple
Pierre et Jeanne ont 40 ans et ont décidé d’acheter un bien meublé en statut LMNP dans une résidence étudiante neuve répondant aux critères d’une résidence de services. Avec cet investissement, ils souhaitent obtenir un revenu complémentaire au moment de leur retraite.
| Montant du bien TTC | 76 800 € |
| Montant hors TVA | 64 000 € (mobilier inclus) |
| Frais de notaire | 3 000 € |
| Apport | 0 € |
| Somme empruntée | 67 000 € |
| Durée du crédit et son taux | 20 ans à 1.06 % |
| Montant des mensualités | 330 € assurance comprise |
| Montant du loyer mensuel | 230 € |
QUELLES SONT LES CONDITIONS À RESPECTER POUR OBTENIR LE STATUT DE LOUEUR EN MEUBLÉ NON PROFESSIONNEL ?
LES CONDITIONS RELATIVES AU BIEN IMMOBILIER
Pour être considéré comme loueur en meublés non professionnel, le bailleur doit offrir un bien meublé loué à l’année, une partie de son habitation ou un logement constituant une location saisonnière. Pour être considéré comme un bien meublé, le logement doit comporter un certain nombre d’éléments :
- les étagères de rangement,
- le matériel d’entretien ménager,
- les plaques de cuisson,
- le four,
- les ustensiles de cuisine,
- la vaisselle,
- la literie avec couette ou couverture,
- la table et les sièges,
- le dispositif d’occultation des fenêtres dans les chambres à coucher,
- les luminaires,
- le réfrigérateur et un congélateur,
- les ustensiles de cuisine,
- la vaisselle.
LES PLAFONDS À RESPECTER EN LMNP
Afin de pouvoir bénéficier du statut LMNP et donc d’être perçu comme un loueur non-professionnel, il est nécessaire que les revenus issus de la location meublée ne dépassent pas certains plafonds, à savoir 23 000 € par an ou 50 % des revenus soumis à l’IR. Le loueur conserve le statut LMNP tant que ses revenus en location meublée ne dépassent pas 23 000 € ou 50 % de son revenu global.
Plafonds de revenus en location meublée de
23 000 €
50 %
des revenus soumis à l’IR
En d’autres termes, si les revenus locatifs dépassent le plafond LMNP de 23 000 €, par exemple 28 000 €, mais que l’investisseur a des revenus du travail supérieurs, par exemple 29 000 €, alors il conserve le statut de loueur en meublé professionnel.
La location ou la sous-location d’un logement meublé est considérée comme une activité commerciale, par conséquent, les loyers sont soumis à l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers, comme c’est le cas pour les locations nues. Un bailleur a le statut de loueur de meublés non professionnel lorsqu’il déclare moins de 23 000 € de revenus par an, issus de son activité. Selon le régime d’imposition pour lequel vous aurez opté, les avantages ne sont pas les mêmes. Vous pouvez déclarer vos revenus issus des locations meublées en régime micro-BIC ou en régime réel.
à savoir
Le but ultime des investisseurs qui utilisent le statut de loueur meublés non professionnel est bel et bien de générer des revenus défiscalisés
QUELLES SONT LES DIFFÉRENCES ENTRE LES RÉGIMES MICRO-BIC ET RÉEL ?
LE RÉGIME MICRO-BIC
Le régime micro-BIC est un régime simplifié d’imposition qui s’applique si les revenus issus du statut LMNP ne dépassent pas 72 600 € (ou 176 200 € pour les locations de chambres d’hôtes et meublés de tourisme). Aucune charge locative n’est déductible, mais le revenu net imposable est calculé après un abattement forfaitaire de 50 % représentatif des charges. Pour les locations de chambres d’hôtes et de meublés de tourisme, l’abattement appliqué s’élève à 71 %.
Attention
L’année de démarrage avec le statut LMNP ou de cessation de l’activité, le plafond habituellement fixé à 72 600 €/an est calculé en fonction du nombre de jours de l’activité. Ainsi, si votre activité commence au 1er juin, le calcul se fera sur la base de 245 jours et non 365.
Le plafond de revenus à ne pas dépasser pour prétendre au régime micro-BIC est donc de [(72 600×245) / 365] = 48 731 €.
Le plafond pour les chambres d’hôtes et meublés de tourisme à ne pas dépasser pour déclarer au régime micro-BIC est de 176 200 € par an.
- En savoir plus sur le régime micro-BIC en LMNP
LE RÉGIME RÉEL
Si, en tant que loueur de meublés non professionnel, vos revenus sont supérieurs
à 72 600 €, c’est le régime réel qui est appliqué de plein droit. Une autre raison peut également justifier le passage au régime réel en statut LMNP : les charges liées à l’entretien de vos locations meublées sont supérieures à l’abattement de 50 % auquel vous pouvez prétendre en régime micro-BIC. Dans ce cas, le propriétaire peut déduire l’ensemble des charges locatives de ses revenus (intérêts d’emprunt, travaux, taxe foncière, frais de gestion, dépenses d’entretien, frais de notaire ou d’expert-comptable).
- En savoir plus sur le régime réel en LMNP
Questions & Réponses
Quelles sont les différences entre le statut LMNP et LMP ?
Le statut de loueur en meublés non professionnel (LMNP) s’applique aux bailleurs qui mettent en location des biens meublés et dont les revenus annuels ne dépassent pas 23 000 €. Au-delà de ce montant et si les recettes locatives ne dépassent pas les autres revenus du foyer fiscal, le bailleur est alors dans l’obligation d’opter pour le statut de loueur meublés professionnel (LMP). L’activité de location meublée est alors considérée comme une activité professionnelle.
Comment obtenir rapidement le statut LMNP ?
Dès le début de votre activité de loueur de meublés non professionnel (LMNP), vous devez remplir le formulaire P0i dans les 15 jours qui suivent la date de mise en location du bien. Ce formulaire vous permet de déclarer votre activité au centre des formalités des entreprises.
Est-il obligatoire d’avoir un numéro de SIRET en tant que loueur meublé non-professionnel ?
Le numéro de SIRET est obligatoire pour les activités de location de meublés en statut LMNP. La demande doit être réalisée au Greffe du Tribunal de Commerce dont dépend votre bien grâce au formulaire P0i. Votre demande sera transmise au répertoire Sirène qui vous fournira, en retour, votre SIRET. Cette démarche est totalement gratuite.