Les deux dispositifs ont pour point commun la location de biens meublés. Cela doit être en résidence de services neuves obligatoirement pour la loi Censi Bouvard.

Pour les investisseurs avec un taux marginal d’imposition supérieur à 30%, il est conseillé d’investir en LMNP classique qui offre de meilleures options sur le long terme (en savoir plus sur le statut LMNP). Pour une rentabilité sur le court terme et si vous avez un taux marginal d’imposition inférieur à 30%, il est alors plus avantageux d’opter pour le Censi Bouvard.

Comprendre la loi Censi-Bouvard

La loi Censi Bouvard est orientée vers l’investissement locatif meublé dans les résidences de services neuves (investissement ehpad par exemple). En investissant en Censi-Bouvard vous pouvez réduire votre impôt à hauteur de 11%. Attention toutefois, ce dispositif ne sera certainement plus accessible à compter du 31 décembre 2022. En effet, le projet de loi de finance pour 2023 ne comprend aucune potentielle prolongation de la loi Censi-Bouvard. À compter du 1er janvier 2023, le dispositif ne sera possiblement plus accessible aux investisseurs.  

Votre avantage fiscal s’étale de manière linéaire sur 9 ans, ce qui correspond à la période à laquelle vous vous engagez à louer votre bien (votre réduction d’impôt est reportable jusqu’à 6 ans si vos impôts sont inférieurs à la somme perçue).

La limite d’investissement est plafonnée à 300 000€ par an, vous pouvez alors économiser jusqu’à 33 000€ sur 9 ans. Sans compter sur la possibilité de récupérer la TVA sur un logement neuf à condition d’être le premier acheteur.

Votre investissement en Censi Bouvard étant situé dans une résidence de services, vous devez obligatoirement laisser la gestion à un gestionnaire pour un bail de 9 ans. Vous n’avez ainsi pas à gérer les locataires et tous les mois vous recevez vos loyers. Ils sont garantis même s’il n’y a pas de locataires, c’est une obligation de votre gestionnaire.

Les avantages de la loi Censi Bouvard

La loi Censi Bouvad vous permet de bénéficier de nombreux avantages :

• Réduction d’impôt de 11% du montant de votre investissement.
• Préparer votre retraite, en anticipant votre perte de revenus.
• Se constituer un patrimoine en devenant propriétaire et ce même sans apport.
• La garantie de percevoir ses loyers tous les mois.
• Ne pas s’occuper de la gestion de votre location meublée.

Les conditions de la loi Censi Bouvard

Pour bénéficier pleinement des avantages de la loi Censi Bouvard, l’investisseur doit s’assurer de répondre à certains critères :

• le logement doit être neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA),
• le bien doit être meublé et dédié à l’habitation,
• le logement doit faire partie d’une résidence de services,
• le logement doit respecter les normes thermiques et les performances énergétiques en vigueur,
• le propriétaire ne doit pas utiliser son bien pour lui ou pour un membre de sa famille (exceptée pour les périodes de vacances définies dans le bail avec le gestionnaire du bien),
• respecter la durée du bail qui est de 9 ans minimum,
• laisser la gestion de son bien à un gestionnaire-bailleur.

Les revenus tirés d’une location meublée non professionnelle sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Les conditions pour investir en LMNP ou en Censi-Bouvard : tableau comparatif

Critères	Loi Censi Bouvard	LMNP
Logement meublé	X	X
Logement neuf	X	Pas obligatoirement
Résidence de services	X	Pas obligatoirement
Récupérer la tva	X	X     (uniquement pour un premier investissement dans un logement neuf)
Réduction d’impôt	11%
Étalement des avantages fiscaux	9 ans	Toute la durée de la conservation du bien
Déduction des frais inhérents au bien meublé		X
Amortissement du bien		X
Amortissement des meubles et équipements		X

Le statut LMNP offre plus d’avantages que la loi Censi Bouvard qui, certes, offre une réduction d’impôt immédiate mais dont les avantages seront perdus.

Investir en LMNP correspond davantage aux investisseurs à la recherche de compléments de revenus voulant investir sur la longue durée et étant prêts à conserver leur bien.