Le fonctionnement du bail commercial en LMNP

Le bail commercial a une durée de 9 ans minimum, fixée par l’article L. 145-4 du Code de commerce. On l’appelle également « bail 3-6-9 » car le preneur (gestionnaire) dispose d’une faculté de résiliation triennale : il peut donner congé à l’issue de chaque période de 3 ans (soit au terme de la 3ᵉ, 6ᵉ ou 9ᵉ année), moyennant un préavis de 6 mois. À l’issue des 9 ans, si le bail n’est pas dénoncé ou renouvelé, il se poursuit tacitement pour une durée indéterminée, chaque partie pouvant alors y mettre fin avec un préavis de 6 mois.

• Plus de détails sur la déclaration LMNP

Le bail commercial permet de définir les conditions d’exécution de la location. Dans le cas spécifique des résidences de services, il autorise expressément le gestionnaire à sous-louer le bien meublé aux occupants finaux (étudiants, seniors, vacanciers, etc.) : c’est l’objet même du bail. Avec le bail commercial, le propriétaire et le gestionnaire connaissent précisément leurs obligations et leurs droits.

Entre autres, le bail commercial en LMNP permet de fixer :

• La durée du bail.
• La répartition des charges.
• La périodicité et la base de revalorisation du loyer.

Quels sont les avantages du bail commercial ?

Gestion simplifiée

Pour un loueur en meublé non professionnel, la gestion de son bien peut parfois paraître complexe. Avec un bail commercial en LMNP et la cession de la gestion du bien à un gestionnaire, le propriétaire n’a pas à s’occuper de son bien.

Le gestionnaire prend à sa charge ce qui concerne la gestion de l’appartement : recherche de locataire, entretien du bien, perception des loyers, etc.

Garantie des loyers

En règle générale, les loyers sont versés par le gestionnaire de manière trimestrielle au propriétaire. Il est toutefois possible pour le propriétaire de demander une procuration afin de percevoir les loyers mensuellement.

En cas de vacance locative, c’est-à-dire de période durant laquelle aucun locataire n’occupe l’appartement, les loyers sont toujours versés au propriétaire. Un bail commercial permet ainsi une régularité dans la perception des loyers.

Répartition des charges

Lors de la rédaction du bail commercial, la répartition des charges est précisément stipulée, conformément à la loi Pinel du 18 juin 2014 qui impose un inventaire détaillé des charges, impôts et taxes incombant à chaque partie. Dans la majorité des cas, l’exploitant supporte les charges courantes (entretien du bien, charges de copropriété hors travaux exceptionnels, ménage, fourniture du linge, etc.). Le propriétaire conserve à sa charge :

• La taxe foncière (refacturable au preneur uniquement si une clause expresse du bail le prévoit),
• Les gros travaux définis à l’article 606 du Code civil (gros murs, voûtes, rétablissement des poutres et couvertures entières, digues, murs de soutènement et de clôture). Depuis la loi Pinel, ces travaux ne peuvent en aucun cas être refacturés au preneur,
• Le renouvellement du mobilier lorsque cela est prévu par le bail (le rythme varie selon les contrats, il n’existe pas de règle générale fixée à 9 ans),
• Les honoraires d’un expert-comptable si vous optez pour le régime réel,
• Les impôts liés à sa qualité de bailleur (impôt sur le revenu, prélèvements sociaux) qui ne peuvent plus être refacturés au preneur depuis la loi Pinel.

Les points à vérifier dans un bail commercial en LMNP

Lors de la rédaction et de la signature du bail commercial, en tant que propriétaire bailleur, il est nécessaire de prêter attention à deux parties : la solidité financière du gestionnaire et la revalorisation des loyers

La solidité financière du gestionnaire

Le bail commercial en LMNP a comme avantage le versement des loyers, même en période de vacance locative. Il est donc important pour le propriétaire de s’assurer de la solvabilité du gestionnaire. Ce dernier doit pouvoir faire face à de longues périodes sans location.

Le gestionnaire doit également être capable d’entreprendre des travaux de réhabilitation si nécessaire et plus généralement de maintenir l’état de la résidence.

La revalorisation des loyers

Dans le cadre d’un bail commercial, le propriétaire bailleur doit rester vigilant à la présence éventuelle de clauses limitatives ou plafonnant la revalorisation des loyers.

Deux mécanismes de révision coexistent :

• La révision triennale légale : tous les 3 ans, l’une ou l’autre des parties peut demander la révision du loyer, qui sera plafonnée à la variation de l’indice de référence sur la période.
• La clause d’échelle mobile (indexation annuelle): la plupart des baux commerciaux modernes, y compris dans les résidences de services LMNP, prévoient une révision annuelle automatique du loyer, indexée sur un des deux indices suivants : l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC), applicable aux activités commerciales et artisanales et l’Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT), applicable aux activités non commerciales et non artisanales.