Le fonctionnement du bail commercial en LMNP

Le bail commercial a une durée de neuf ans minimum qui peut être reconduite tacitement pour des périodes de trois ans. On l’appelle également « bail 3 6 9 » au vu de ses périodes de 3, 6 et 9 ans.

• Plus de détails sur la déclaration LMNP

Le bail commercial permet de définir les conditions d’exécution de la location. Il permet au gestionnaire de sous-louer le bien. Avec le bail commercial, le propriétaire et le gestionnaire connaissent leurs obligations et leurs droits.

Entre autres, le bail commercial en LMNP permet de fixer :

• La durée du bail.
• La répartition des charges.
• La périodicité et la base de revalorisation du loyer.

Quels sont les avantages du bail commercial ?

Gestion simplifiée

Pour un loueur en meublé non professionnel, la gestion de son bien peut parfois paraître complexe. Avec un bail commercial en LMNP et la cession de la gestion du bien à un gestionnaire, le propriétaire n’a pas à s’occuper de son bien.

Le gestionnaire prend à sa charge ce qui concerne la gestion de l’appartement : recherche de locataire, entretien du bien, perception des loyers, etc.

Garantie des loyers

En règle générale, les loyers sont versés par le gestionnaire de manière trimestrielle au propriétaire. Il est toutefois possible pour le propriétaire de demander une procuration afin de percevoir les loyers mensuellement.

En cas de vacance locative, c’est-à-dire de période durant laquelle aucun locataire n’occupe l’appartement, les loyers sont toujours versés au propriétaire. Un bail commercial permet ainsi une régularité dans la perception des loyers.

Répartition des charges

Lors de la rédaction du bail commercial, la répartition des charges est stipulée. Dans la majorité des cas l’exploitant supporte l’intégralité des charges, excepté certaines. En effet, le propriétaire a à sa charge la taxe foncière (qu’il peut récupérer au locataire), le renouvellement du mobilier (tous les 9 ans), les services d’un expert-comptable si nécessaire et les gros travaux.

Les points à vérifier dans un bail commercial en LMNP

Lors de la rédaction et de la signature du bail commercial, en tant que propriétaire bailleur, il est nécessaire de prêter attention à deux parties : la solidité financière du gestionnaire et la revalorisation des loyers

La solidité financière du gestionnaire

Le bail commercial en LMNP a comme avantage le versement des loyers, même en période de vacance locative. Il est donc important pour le propriétaire de s’assurer de la solvabilité du gestionnaire. Ce dernier doit pouvoir faire face à de longues périodes sans location.

Le gestionnaire doit également être capable d’entreprendre des travaux de réhabilitation si nécessaire et plus généralement de maintenir l’état de la résidence.

La revalorisation des loyers

Dans le cadre d’un bail commercial, le propriétaire bailleur doit rester vigilant à la présence de clauses limitatives à la revalorisation.

La revalorisation des loyers se fait uniquement tous les trois ans (triennale), et est établie sur la base d’un des deux indices ci-dessous :

• L’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC), s’il s’agit d’une activité commerciale ou artisanale
• L’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), s’il s’agit d’une activité non commerciale et non artisanale.