Quelles sont les villes où investir avec le dispositif Denormandie ?

La loi Denormandie a été mise en place pour encourager la rénovation des logements anciens dans les centres des villes moyennes en France. À condition de rénover et de louer des biens immobiliers situés dans des communes éligibles, les investisseurs bénéficient d’une réduction d’impôt. Au total, 507 communes sont concernées par ce dispositif.

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Les conditions d’éligibilité des villes au dispositif Denormandie

Pour qu’une ville soit éligible au dispositif Denormandie, elle doit répondre à certaines conditions spécifiques. Ces critères ont été établis pour cibler les zones où la rénovation de l’habitat est une priorité.

Les villes du plan Action Cœur de Ville

Le plan Action Cœur de Ville concerne 244 communes (dont une dizaine en outre-mer) réparties sur tout le territoire français. Ces villes ont été sélectionnées par l’État pour bénéficier d’un soutien renforcé en matière de revitalisation de leur centre-ville. L’objectif est d’améliorer les conditions de vie des habitants, de dynamiser l’économie locale et de préserver le patrimoine architectural. Parmi ces 244 communes se trouvent notamment Montluçon, Moulins, Vichy, Alençon, Grasse, Arras, Béthune, Vierzon, Angoulême ou Béziers.

Pour bénéficier de la réduction d’impôt de la loi Denormandie, l’investissement immobilier doit être réalisé entre le 28 mars 2019 et le 31 décembre 2027. Le logement doit être ancien avec travaux d’amélioration, ou être un local transformé en logement. Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération et être achevés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant l’acquisition. Le logement doit être loué en tant que location nue, à usage de résidence principale, dans le respect de plafonds de loyers et de ressources du locataire.

Les communes ayant signé une Opération de Revitalisation de Territoire (ORT)

L’Opération de Revitalisation de Territoire ou ORT est un dispositif créé par la loi ÉLAN en 2018. Il permet aux communes de mettre en place des projets ambitieux pour redynamiser leur territoire, notamment en matière d’habitat, de commerce et de services. La signature d’une ORT témoigne de l’engagement de la commune à mener des actions concrètes pour améliorer le cadre de vie. Les villes d’Alençon, Châlons-en-Champagne, Grasse, Arras, Béthune, Vierzon, Saint-Dizier, Nevers, Dole ou encore Lunéville, pour ne citer qu’elles, ont toutes signé cet accord.

Une commune couverte par une convention d’ORT permet d’accéder au dispositif Denormandie dans l’ancien. Le ministère chargé du Logement précise que l’ORT favorise notamment la réhabilitation de l’habitat par l’accès prioritaire aux aides de l’Anah et l’éligibilité au Denormandie dans l’immobilier ancien.

carte des villes éligibles au dispositif Denormandie avec le plan d'action cœur de ville

Les villes où le besoin de réhabilitation de l’habitat est important

Certaines communes ont été identifiées par l’État comme ayant un besoin significatif de rénovation de leur parc immobilier ancien, sans nécessairement faire partie du plan Action Cœur de Ville ou avoir signé une ORT. Ces villes présentent souvent un taux de logements vacants élevé ou des habitats dégradés. Arras, Béthune, Vierzon, Perpignan, Calais, Roubaix, Lens, Maubeuge, Charleville-Mézières ou Forbach font partie de cette catégorie de ville également éligible au dispositif Denormandie.
Cette catégorie de communes repose sur l’arrêté du 26 mars 2019, listant les communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat en centre-ville est particulièrement marqué.

Quelles sont les meilleures villes où investir en loi Denormandie en 2026 ?

Certaines villes sont particulièrement attractives pour un investissement en loi Denormandie, en raison de leur potentiel de valorisation immobilière et de leur dynamisme.

1/ Dunkerque

Dunkerque, située dans les Hauts-de-France, fait partie des villes bénéficiant du programme Action Cœur de Ville. Avec un marché immobilier accessible et un bassin d’emploi actif, Dunkerque présente un potentiel de location intéressant.

2/ Armentières

À proximité de la métropole lilloise, Armentières profite d’un fort attrait locatif. Cette ville, qui dispose d’un patrimoine architectural important, est en pleine phase de revitalisation, offrant de belles opportunités pour les investisseurs.

3/ Arras

Connue pour ses places classées au patrimoine mondial de l’UNESCO, Arras bénéficie d’une forte demande locative. Avec ses projets de rénovation, elle attire de nombreux investisseurs souhaitant bénéficier des avantages du dispositif Denormandie.

4/ Valenciennes

Située également dans les Hauts-de-France, Valenciennes se distingue par une population jeune et dynamique. Avec ses nombreux établissements d’enseignement supérieur, elle offre un marché locatif stable et attractif pour les investisseurs.

5/ Poitiers

Ville universitaire par excellence, Poitiers offre de belles perspectives de rentabilité locative. Son patrimoine historique et culturel en fait un lieu prisé, attirant aussi bien les étudiants que les familles.

6/ Troyes

Située en région Grand Est, Troyes est une ville au charme médiéval, avec un fort potentiel de développement touristique et locatif. Le dispositif Denormandie y permet d’investir dans des biens anciens et de profiter d’un avantage fiscal tout en participant à la revitalisation de la ville.

Liste des villes éligibles à la loi Denormandie

La liste ci-dessous recense les communes éligibles à la loi Denormandie, en métropole et en outre-mer. L’éligibilité doit toutefois être vérifiée au moment du projet à l’aide du simulateur officiel Service-public.fr, mis à jour régulièrement.

Ain (01)

  • Ambérieu-en-Bugey
  • Artemare
  • Belley
  • Brégnier-Cordon
  • Champagne-en-Valromey
  • Groslée-Saint-Benoit
  • Oyonnax
  • Val-de-Virieu
  • Virieu-le-Grand

Aisne (02)

  • Château-Thierry
  • Laon
  • Saint-Quentin
  • Soissons
  • Tergnier

Allier (03)

  • Montluçon
  • Moulins
  • Vichy

Alpes-de-Haute-Provence (04)

  • Banon
  • Manosque
  • Mane
  • Saint-Michel-l’Observatoire

Hautes-Alpes (05)

  • Briançon
  • Gap

Alpes-Maritimes (06)

  • Grasse
  • Vallauris

Ardèche (07)

  • Annonay
  • Aubenas
  • Privas

Ardennes (08)

  • Bairon et ses environs
  • Bogny-sur-Meuse
  • Carignan
  • Fumay
  • Givet
  • Monthermé
  • Monthois
  • Revin
  • Rimogne
  • Rocroi
  • Sedan
  • Vireux-Molhain
  • Vireux-Wallerand
  • Vouziers

Ariège (09)

  • Daumazan-sur-Arize
  • Foix
  • Lézat-sur-Lèze
  • Le Fossat
  • Le Mas-d’Azil
  • Mazères
  • Pamiers
  • Saverdun
  • Verniolle

Aube (10)

  • Bar-sur-Aube
  • Bayel
  • Troyes
  • Ville-sous-la-Ferté

Aude (11)

  • Carcassonne
  • Castelnaudary
  • Narbonne

Aveyron (12)

  • Millau
  • Rodez
  • Saint-Affrique
  • Villefranche-de-Rouergue

Bouches-du-Rhône (13)

  • Arles
  • Marseille
  • Tarascon

Calvados (14)

  • Bayeux
  • Caen
  • Lisieux
  • Vire Normandie

Cantal (15)

  • Aurillac
  • Mauriac
  • Saint-Flour

Charente (16)

  • Angoulême
  • Châteauneuf-sur-Charente
  • Cognac
  • Gond-Pontouvre
  • Jarnac
  • La Couronne
  • Ruelle-sur-Touvre
  • Segonzac

Charente-Maritime (17)

  • La Rochelle
  • Rochefort
  • Royan
  • Saintes

Cher (18)

  • Bourges
  • Sancerre
  • Vierzon

Corrèze (19)

  • Allassac
  • Brive-la-Gaillarde
  • Cornil
  • Corrèze
  • Donzenac
  • Laguenne-sur-Avalouze
  • Sainte-Fortunade
  • Tulle
  • Ussel

Corse-du-Sud (2A)

  • Ajaccio
  • Bonifacio
  • Olmeto
  • Petreto-Bicchisano
  • Propriano
  • Sartène

Haute-Corse (2B)

  • Bastia
  • Calvi
  • Corte

Côte-d’Or (21)

  • Beaune
  • Brazey-en-Plaine
  • Dijon
  • Seurre

Côtes-d’Armor (22)

  • Dinan
  • Lannion
  • Saint-Brieuc
  • Tréguier

Creuse (23)

  • Guéret

Dordogne (24)

  • Bergerac
  • Périgueux
  • Sarlat-la-Canéda

Doubs (25)

  • Besançon
  • Montbéliard
  • Pontarlier
  • Valentigney

Drôme (26)

  • Montélimar
  • Romans-sur-Isère
  • Valence

Eure (27)

  • Évreux
  • Gaillon
  • Louviers
  • Pont-Audemer
  • Val-de-Reuil
  • Vernon

Eure-et-Loir (28)

  • Chartres
  • Châteaudun
  • Dreux
  • Lucé
  • Mainvilliers
  • Nogent-le-Rotrou

Finistère (29)

  • Brest
  • Morlaix
  • Quimper

Gard (30)

  • Alès
  • Bagnols-sur-Cèze
  • Nîmes

Haute-Garonne (31)

  • Revel
  • Toulouse

Gers (32)

  • Auch

Gironde (33)

  • Arcachon
  • Bordeaux
  • Libourne
  • Sainte-Foy-la-Grande

Hérault (34)

  • Agde
  • Béziers
  • Montpellier
  • Sète

Ille-et-Vilaine (35)

  • Fougères
  • Redon
  • Rennes
  • Saint-Malo
  • Vitré

Indre (36)

  • Châteauroux
  • Issoudun
  • Le Blanc

Indre-et-Loire (37)

  • Amboise
  • Bléré
  • Château-Renault
  • Chinon
  • Loches
  • Tours

Isère (38)

  • Grenoble
  • Pontcharra
  • Rives
  • Saint-Marcellin
  • Vienne
  • Voiron

Jura (39)

  • Arbois
  • Dole
  • Lons-le-Saunier
  • Moirans-en-Montagne
  • Poligny
  • Saint-Claude
  • Salins-les-Bains

Landes (40)

  • Dax
  • Mont-de-Marsan

Loir-et-Cher (41)

  • Blois
  • Vendôme

Loire (42)

  • Montbrison
  • Roanne
  • Saint-Étienne

Haute-Loire (43)

  • Le Puy-en-Velay

Loire-Atlantique (44)

  • Nantes
  • Saint-Nazaire

Loiret (45)

  • Beaugency
  • Châteauneuf-sur-Loire
  • Gien
  • Montargis
  • Orléans
  • Pithiviers

Lot (46)

  • Cahors
  • Figeac

Lot-et-Garonne (47)

  • Agen
  • Aiguillon
  • Marmande
  • Nérac
  • Tonneins
  • Villeneuve-sur-Lot

Lozère (48)

  • Mende

Maine-et-Loire (49)

  • Angers
  • Cholet
  • Saumur

Manche (50)

  • Avranches
  • Cherbourg-en-Cotentin
  • Coutances
  • Saint-Lô

Marne (51)

  • Châlons-en-Champagne
  • Épernay
  • Reims

Haute-Marne (52)

  • Chaumont
  • Langres
  • Saint-Dizier

Mayenne (53)

  • Laval
  • Mayenne

Meurthe-et-Moselle (54)

  • Longwy
  • Lunéville
  • Nancy
  • Toul
  • Vandoeuvre-lès-Nancy

Meuse (55)

  • Bar-le-Duc
  • Commercy
  • Verdun

Morbihan (56)

  • Lorient
  • Pontivy
  • Vannes

Moselle (57)

  • Forbach
  • Metz
  • Sarrebourg
  • Sarreguemines
  • Thionville

Nièvre (58)

  • Clamecy
  • Cosne-Cours-sur-Loire
  • Nevers

Nord (59)

  • Armentières
  • Aulnoye-Aymeries
  • Cambrai
  • Comines
  • Condé-sur-l’Escaut
  • Denain
  • Douai
  • Dunkerque
  • Fourmies
  • Hazebrouck
  • Lambersart
  • Lille
  • Maubeuge
  • Roubaix
  • Tourcoing
  • Valenciennes
  • Wattrelos

Oise (60)

  • Beauvais
  • Compiègne
  • Creil
  • Nogent-sur-Oise
  • Senlis

Orne (61)

  • Alençon
  • Argentan
  • Flers
  • L’Aigle

Pas-de-Calais (62)

  • Arras
  • Béthune
  • Boulogne-sur-Mer
  • Bruay-la-Buissière
  • Calais
  • Étaples
  • Lens
  • Liévin
  • Saint-Omer

Puy-de-Dôme (63)

  • Ambert
  • Clermont-Ferrand
  • Ennezat
  • Issoire
  • Mont-Dore
  • Riom
  • Thiers
  • Volvic

Pyrénées-Atlantiques (64)

  • Bayonne
  • Biarritz
  • Pau

Hautes-Pyrénées (65)

  • Lourdes
  • Tarbes

Pyrénées-Orientales (66)

  • Perpignan
  • Thuir

Bas-Rhin (67)

  • Bischwiller
  • Haguenau
  • Saverne
  • Schweighouse-sur-Moder
  • Strasbourg

Haut-Rhin (68)

  • Colmar
  • Guebwiller
  • Mulhouse
  • Soultz-Haut-Rhin

Rhône (69)

  • Lyon
  • Tarare

Haute-Saône (70)

  • Gray
  • Lure
  • Vesoul

Saône-et-Loire (71)

  • Autun
  • Chalon-sur-Saône
  • Le Creusot
  • Mâcon
  • Montceau-les-Mines
  • Tournus

Sarthe (72)

  • Bonnétable
  • La Flèche
  • Le Mans
  • Sablé-sur-Sarthe

Savoie (73)

  • Chambéry
  • Saint-Jean-de-Maurienne

Haute-Savoie (74)

  • Annecy
  • Rumilly
  • Thonon-les-Bains

Paris (75)

  • Paris

Seine-Maritime (76)

  • Bolbec
  • Cany-Barville
  • Dieppe
  • Elbeuf
  • Fécamp
  • Le Havre
  • Rouen

Seine-et-Marne (77)

  • Avon
  • Coulommiers
  • Fontainebleau
  • Meaux
  • Melun
  • Montereau-Fault-Yonne
  • Nemours

Yvelines (78)

  • Mantes-la-Jolie
  • Poissy
  • Rambouillet
  • Sartrouville
  • Trappes

Deux-Sèvres (79)

  • Bressuire
  • Niort
  • Thouars

Somme (80)

  • Abbeville
  • Amiens
  • Ault
  • Gamaches
  • Longpré-les-Corps-Saints

Tarn (81)

  • Albi
  • Castres
  • Mazamet

Tarn-et-Garonne (82)

  • Castelsarrasin
  • Montauban

Var (83)

  • Brignoles
  • Draguignan
  • Toulon

Vaucluse (84)

  • Avignon
  • Carpentras
  • Cavaillon

Vendée (85)

  • Fontenay-le-Comte
  • La Roche-sur-Yon
  • Les Sables-d’Olonne

Vienne (86)

  • Châtellerault
  • Loudun
  • Poitiers

Haute-Vienne (87)

  • Limoges

Vosges (88)

  • Épinal
  • Neufchâteau
  • Saint-Dié-des-Vosges

Yonne (89)

  • Auxerre
  • Avallon
  • Sens

Territoire de Belfort (90)

  • Belfort

Essonne (91)

  • Brétigny-sur-Orge
  • Corbeil-Essonnes
  • Évry-Courcouronnes
  • Morsang-sur-Orge
  • Saint-Michel-sur-Orge
  • Sainte-Geneviève-des-Bois
  • Villemoisson-sur-Orge

Hauts-de-Seine (92)

  • Boulogne-Billancourt
  • Nanterre
  • Neuilly-sur-Seine

Seine-Saint-Denis (93)

  • Aubervilliers
  • Saint-Denis

Val-de-Marne (94)

  • Créteil
  • Vitry-sur-Seine

Val-d’Oise (95)

  • Argenteuil
  • Cergy
  • Gonesse
  • Persan

Guadeloupe (971)

  • Baie-Mahault
  • Basse-Terre
  • Les Abymes
  • Pointe-à-Pitre

Martinique (972)

  • Fort-de-France
  • Le Lamentin

Guyane (973)

  • Cayenne
  • Kourou
  • Saint-Laurent-du-Maroni

La Réunion (974)

  • Le Port
  • Saint-André
  • Saint-Denis
  • Saint-Joseph
  • Saint-Pierre

Mayotte (976)

  • Dembeni
  • Dzaoudzi
  • Mamoudzou
  • Pamandzi